新希望服务ipo物业股还有新的希望么

新希望(000876)：每股净资产 5.71元，每股净利润 0.4元，历史净利润年均增长 22.82%，预估未来三年净利润年均增长 98.4%，更多数据见：新希望000876核心经营数据

新希望的当前股价 26.91元，市盈率 34.12，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 74.13%；20倍PE，预期收益率 132.17%；25倍PE，预期收益率 190.21%；30倍PE，预期收益率 248.25%。

2021年1月13日，新希望服务控股有限公司（以下简称“新希望服务”）向港交所递交招股书，谋求在港交所主板上市。值得注意的是，刘永好及其女儿刘畅为公司实控人。最近的港股IPO上市公司中，物业板块新股表现乏善可陈，不知道新希望服务上市能否给投资者带来新的希望。

1、公司简介

新希望服务是享有声誉的中国民生服务运营商，提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务。新希望服务在亿翰智库发布的2020中国物业企业综合实力百强中排名第39位。截至2020年9月30日，新希望服务管理55个项目，在管总楼面面积约为7.8百万平方米。于2020年最后一季，新希望服务的在管楼面面积增加31.3%至截至2020年12月31日约10.2百万平方米。截至最后实际可行日期，新希望服务的在管总楼面面积进一步增至10.3 百万平方米。根据第一太平戴维斯及亿翰智库的资料，新希望服务起步于中国西南地区经济发展的引擎－成渝城市群。于往绩记录期，新希望服务已将服务网络拓展到全国。截至2020 年9月30日，新希望服务分别有36.5%及25.1%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区，而截至同时分别有32.3%及39.4%的合约楼面面积位于上述两个地区。截至2020年9月 30日，新希望服务服务的物业项目覆盖中国六个省的14个城市、一个自治区及两个直辖市，且新希望服务的物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市。

多年来，新希望服务因服务质量和品牌价值屡获知名行业组织颁发奖项，如2019年中国服务示范企业－中国金钥匙奖及2020中国物业服务专业运营领先品牌。于2019年，新希望服务的平均月度物业管理费为每平方米人民币3.69元，较中国物业管理服务行业高57.4%。根据第一太平戴维斯及亿翰智库的资料，2019年新希望服务的每平方米收益为每平方米人民币58.23元，于中国物业企业综合实力百强中排名第八位，并获授予2020年中国物业管理企业单坪创收十强。根据第一太平戴维斯及亿翰智库的资料，2019年新希望服务的净利润率为16.8%，于2019年中国物业企业净利润率百强中排名第五位。

新希望服务合并损益及其他全面收入表：

资料来源：招股说明书

2、财务数据

财务数据显示，2018年、2019年、2020年前九个月，新希望服务的营业收入分别为2.57亿、3.80亿、3.68亿人民币，相应的净利润分别为 41,05.8万、64,04.1万、7936.1万人民币，与之相应的负债对资产比率分别为36.4%、67.9%、83.6%，而与之相对应的权益回报率为12.0%、16.2%、32.5%。

3、公司分析

新希望服务提供优质的物业管理服务及非业主增值服务。新希望服务亦为成都、昆明、上海、温州和南宁这五个城市的12个优质商务物业提供商业运营服务。新希望服务亦为业主、住户和其他客户提供多样化生活服务。新希望服务的服务与人们的日常生活需求以及业主和企业的日常经营需求紧密相关。

于往绩记录期，新希望服务主要从四个业务分部产生收入： • 物业管理服务：新希望服务提供物业管理服务予住宅物业、商务物业及其他类别非住宅物业。新希望服务的服务主要包括清洁、安保、绿化及美化园林景观以及维修与保养服务； • 非业主增值服务：新希望服务向非业主提供增值服务，包括(i)案场管理服务；(ii) 初步规划及设计咨询、交付前及维修与保养服务；及(iii)其他服务，例如建设工地管理服务； • 商业运营服务：新希望服务提供(i)市场研究及定位与开业准备服务；(ii)商业运营服务，如租户招揽业务、租户管理服务、商业管理服务及营销与推广服务）；及(iii)商务物业租赁；及• 生活服务：新希望服务提供(i)社区生活服务，包括拎包入住服务、为业主和住户提供维修与保养服务、便利生活服务和公共区域管理服务；(ii)社区资产管理服务，包括停车场相关服务及物业代理服务；(iii)在线及线下零售服务及餐饮服务；(iv)营销活动组织服务；及(v)社区空间运营服务。下表载列新希望服务所示期间新希望服务总收入按业务分部划分的明细：

资料来源：招股说明书

下表载列新希望服务于所示期间按业务线划分的毛利及毛利率明细：

资料来源：招股说明书

从新希望服务于2010年在四川省成都启业起，截至2020年9月30日，已经将物业管理服务的地域覆盖扩大至中国各地10个城市。截至同日，新希望服务分别有合共55个在管物业项目，在管总楼面面积为7.8百万平方米。截至同日，新希望服务订约管理89个项目，已订约总楼面面积为14.7百万平方米。以下地图显示新希望服务截至2020年9月30日所拥有在管项目及已订约但未交付项目的城市：

资料来源：招股说明书

新希望服务的客户群主要包括物业开发商、业主、业主委员会、业务、住户及租户。于 2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，来自五大客户的收入分别为人民币64.0百万元、人民币133.9百万元及人民币143.6百万元，分别占新希望服务同期总收入的 24.8%、35.2%及39.0%。于往绩记录期，新希望服务最大客户为新希望集团，新希望服务向其提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，新希望服务向新希望集团提供服务产生的收入分别为人民币 62.9百万元、人民币132.5百万元及人民币137.3百万元，分别占新希望服务总收入的24.4%、34.8%及37.3%。

从今年10月开始，港股物业板块新股失去了往日的辉煌，首日表现整体出现了下滑。当月上市的卓越商企服务、第一服务控股、合景悠活及世茂服务中有两支在首日跌去超过20%，最高的收盘涨幅仅为2.99%。后续上市的大型规模的物管龙头企业华润万象生活、恒大物业、融创服务及金科服务在上市后的累计表现甚佳，局部扭转了物管行业的势头。物管行业中不同规模的公司获得的市场关注度出现分化，腰部及尾部企业获得的关注甚少。2021年1月15日上市的荣万家上市市值为50.6亿港元，于公开发售阶段仅获得不到6倍的超额申购，最终采取下限定价上市，并于首日破发。对于大多数上市物管企业，来自关联房地产开发商的项目依然是最主要新增管理面积来源。没有大树作为靠山的物管企业只能通过相对激进的收购或者向第三方项目投标来保持面积增长，以求跟上前者的发展节奏。物管公司主要依靠外拓来保持高速且可持续盈利增长的战略是否能成功，有待时间验证。可以确定的是，随着越来越多的大型物管公司赴港完成上市，市值排在尾部的物管公司所分得的市场关注度将越来越低，微型规模的新希望服务的上市之路能否顺畅，让我们拭目以待。

4、行业分析

物业管理面积的持续增加、客户多元化服务需求的增长以及多元营收渠道的拓展，促使物业管理企业营业收入取得了较大增长。2019年，全国物业管理行业总营业收入累计约人民币8,095亿元，同比增长19.2%，而2015年到2019年物管行业总营收复合年增长率达17.6%。据第一太平戴维斯及亿翰智库预测，2020年至2024年物管行业总营收复合年增长率达19.7%。

数据来源：第一太平戴维斯及亿翰智库报告

百强物业企业营业收入再创新高，于2019年达人民币1,494亿元，占整个行业的 18.5%，较2018年的人民币1,076亿元同比增长38.8%，2015年到2019年百强物业企业营业收入的复合年增长率为22.2%。较行业整体营收复合年增长率高4.6%。在收费水平保持稳定情况下，物业管理百强企业净利润实现稳健增长。据第一太平戴维斯及亿翰智库报告，2019年物业管理百强企业净利润为人民币190亿元，较 2018年同比增长58.2%，2015年到2019年物业管理百强企业净利润年均复合年增长率达32.6%。