华夏幸福新官网上线了你发现了吗?

华夏幸福(600340)：每股净资产 13.21元，每股净利润 3.79元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 27.99%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元，市盈率 4.98，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 430.23%；20倍PE，预期收益率 606.97%；25倍PE，预期收益率 783.71%；30倍PE，预期收益率 960.45%。

1、关于华夏官网新变化

1.1：凸型主营业务，产业新城&商业地产，业务线分为：产业新城和商业地产两条主线

1.2：重点强调华夏幸福的企业文化、社会使命、社会责任

华夏幸福以“产业新城助力幸福生活”为责任理念，以“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福”为企业使命，以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城为载体辐射各个利益相关方，实现了责任理念与企业使命高度融合统一，彰显出社会责任是华夏幸福与生俱来的基因。

产业赋能区域发展：

运营：服务城市发展

服务：促进民生发展

1.3：产业新城的核心竞争力

1.4 ：产业新城PPP模式介绍

5个国家级示范项目：固安、溧水、团风、南浔和新郑，固安已经是入选联合国可持续发展PPP案例，要推广到全球了，我相信溧水、团风、南浔和新郑会是下一个固安。

1.5 ：商业地产

“好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报”，商业地产项目本质上就是平安配置不动产投资开发的商业项目，对华夏幸福来说，就是中间商赚差价。

未来的趋势是：北方产业新城里开发南方业务的商业地产，这种组合，利润空间会更高。城市的繁荣，离不开商业地产。首个固安商业综合体2020年年底开工，就说明了以后会有更多这样的项目。

2、华夏幸福其他介绍

2.1：党员占比25%，四分之一，非常高的比例。高层管理人员90%以上是党员。是党组织下的民营公司。

2.2：公司对党的政策跟踪非常紧密

2.3：都市圈研究团队（高端人才汇聚，产业信息齐全，都市圈研究最深入的企业）

3、市场对华夏幸福商业模式的偏见

3.1：商业模式的探索

华夏幸福2002年开始干固安，到了2011年，固安的财政收入从1个亿到10个亿的突破，9年10倍的增长。基于固安的发展，华夏幸福在2008年以后就开始尝试在其他区域进行对固安的复制。

我们从年报中可以看见：从2011年到2015年区间，华夏幸福圈地的区域基本都是环京的河北。平均每年5-6个的样子。所以大家可以看见华夏幸福的产业园区支出，从2012年到2015年一直都比较平缓。

2016年，固安的财政收入达到80亿，距离2011年，又增长了8倍。也就是固安的财政收入从2002年1亿到80亿，增长了80倍。

我们在整理年报数据的时候，发现老王说的：“河北这样差的经商环境，固安都能干成，其他省份的就更好干”，年报的数据也是验证了这个观点。

2011年到2015年，签约的大部分都是环京，基本上环京签约产业新城，一般都是第二年第三年才有签约投资额。

2016年新签约的舒城、溧水、武陵，这三个刚签约当年就带来了大量的签约投资额，老王的内心是狂喜的，环京外的省份好干的狠啊。于是想要圈更多的地，卡位，这种想法自然而然就产生了。所以我们看到2016年后面，产业园区的支出一下子翻接近2.5倍。

3.2：产业园区的支出曲线

现在我们再来看看华夏幸福的产业园区支出曲线，一直是高于产业园区收入的。

2002-2015年，产业园区的支出增长曲线较缓，长达13年的时间，华夏幸福经过这么长的时间就是留下了一套行之有效的产业新城运营管理经验。

2016年-2018年，开启了大量复制。

2021年以后，产业园区的收入曲线会大于支出曲线，产业新城不需要房地产销售收入倒贴，每年贡献百亿现金流的时候，那时候华夏幸福的估值又该如何进行估值呢？

3.3：华夏幸福就要完成了产业新城业务利润超过地产销售利润，这个重要的拐点的时候，市场觉得他要破产了。

一年内到期的非流动负债接近600亿，货币现金新低，债务新高。

短期债务压力固然是大，但是华夏幸福已经官方回应了，公司经营一切正常，没有结构性财务风险。

4、结束语

之前蔚来、比亚迪一度也被传要破产了，国家鼓励新能源汽车，2020年也涨疯了。

股价阴跌，企业就是要破产。

而华夏幸福所聚焦的助力产业聚集，推动区域经济发展，产业服务龙头的价值不值得一提么？

抓产业链发展是发展经济的一个创新举措，要精准聚焦优势主导产业，形成集群效应；为形成高标准、新层次的产业链的思维，要横向成群、纵向成链。

我相信产业聚焦产业链发展也是国家经济发展的重要战略。

我相信一个干实事的企业，不会被市场推倒。

因为他被需要。

道可道，非常道，名可名，非常名。以其无私故能成其私。

作者：绿水2009
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