王文学正在失去华夏幸福

华夏幸福(600340)：每股净资产 13.21元，每股净利润 3.79元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 27.99%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元，市盈率 4.98，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 430.23%；20倍PE，预期收益率 606.97%；25倍PE，预期收益率 783.71%；30倍PE，预期收益率 960.45%。

今天，地产股出现久违的全线大涨，除了华夏幸福。

事实上，股价已经跌到谷底的华夏幸福本该跟涨的，要不是因为前几天的大消息。

首先是一则出口转内销的消息。

外媒报道HB省政府向华夏幸福提供95亿财务资助，消息写得有鼻子有眼：

先到的30亿，一部分用来偿付农民工工资和其他经营费用，剩下的10亿用来还债。

地方政府介入解决华夏幸福债务问题，这是多大的利好消息呀，足够拉几个涨停来庆祝下。

然而，结果如同市场传闻平安拉来华润要战投华夏幸福一样，华夏幸福方面很快否认了：

暂没收到相关信息。

其次，还是一则来自境外的消息，华夏幸福却没法否认了。

世界三大评级机构之一的穆迪将华夏幸福的展望从“稳定”下调至“负面”，评级从“Ba3”下调至“B2”，并表示“对华夏幸福运营表现疲弱以及未来12-18个月复苏步伐不确定性的担忧。”

2021年才刚刚过去了十几天，华夏幸福却已稳站了行业的风口浪尖。

是引入央企战投？

是平安继续注水？

还是地方政府出手兜底？

相信华夏幸福等不及了，华夏幸福的投资者也等不及了。

在最终的公告出来之前，不妨让子弹先飞一会儿。

要说好华夏幸福这个故事，时间还得拉回到4年前。

01

2016年，得益于环京房价猛涨，华夏幸福销售额首次超过千亿，以1200亿的销售额挺进十强，此外，其账面上还有千亿的待收资金。

巅峰时刻，倍儿高兴的华夏幸福董事长王文学特地花4000万在海南三亚开了个年会，会场就设在喜来登酒店的露天花园里。

彼时，华夏幸福的员工们坐在海边，吃着不限量的龙虾、鲍鱼、烤猪，听着老板讲当年的创业故事，看着郎朗、汪峰、崔健、宋小宝等明星轮番上台演出，海风徐徐的吹，谁都预料不到几个月后以后，会有危机来临。

在产业园区业务渐入佳境的背景下，2017年，王文学拿着卖房得来的1000多亿，向液晶面板、孵化器、养老、新能源汽车等领域挺进。

商人不会做不赚钱的买卖，在王文学看来，这些都可以与华夏幸福自身业务结构和发展战略，形成联动发展模式。

赚不赚钱另说，但华夏幸福真的是大手笔。

比如在足球领域，明明只有球队5个国内球员注册名额，却硬生生斥重金买了7个球员，其中任航签字费高达8000万，张呈栋转会费1.5亿……

一番操作，让足球圈的人都啧啧称奇：

华夏幸福不是“有钱任性”，而是摆明了要成为豪门的立场。

好运还在接踵而来。

当年4月，“雄安新区”千年大计正式宣布， “造城”的华夏幸福因为在那里圈了2000多亩地，成为战略的最大受益者。

股票一片飘红下，一向有政治觉悟的王文学，要求内部不得转发任何有关华夏幸福和雄安相关的微信，并发布公告：

坚决服从国家设立雄安新区的总体安排。

02

站在风口上得来的钱，往往在寻找其他风口的途中花得一干二净。

关键是环京房价高潮，很快迎来史上最严厉的调控，环京楼市进入下行通道后，华夏幸福很快遭遇了现金流危机。

华夏幸福重仓的环京板块，这几年对它的打击有多大？比如霸州孔雀城，单价最高时达到1.8万，如今降到了8500元-9500元。

这只是一个极小的例子。

要知道孔雀城，本来是华夏幸福的现金奶牛，帮助其实现园区土地变现，一卖不动，华夏幸福“以房养园”的弊端就会显现。

2018年3月，华夏幸福被爆资金链断裂；7月，传来华夏幸福的控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安的消息；之后，平安再增持华夏幸福5.69%股权，总持股达到25.25%

马明哲就是在那时，统共花了不到200亿元，让平安成为了华夏幸福的第二大股东。

但如今把账细细一算，也不知是王文学要哭晕在厕所里，还是马明哲要哭倒在厕所里？

平安接手3年，被骂了吸血鬼3年，据说马明哲现在是不想再注资了。

而王文学那边，华夏幸福至今也没有走出困境，并且对赌失败后，王文学是要掏出真金白银去补偿平安的。

王文学要如何补偿平安，自然不需要我们操心，毕竟他手上还有华夏幸福的股份可以套现，再不济还有知合资本这个壳儿。

这都是大佬之间的事了。

03

说回华夏幸福。

当年平安一接手，平安系的孟森和王威就加入了华夏幸福董事会，2019年马明哲又将自己的好朋友——华润置地的灵魂人物吴向东，派去华夏幸福当CEO暨总裁。

如今回看，吴向东坐镇华夏幸福的整个过程，就是手起刀落。

先是瘦身裁员。

比如，2017年下大力气投入的产业小镇，因为模式与产业新城太雷同，又没有产能，裁！

大刀阔斧下，产业小镇从巅峰时期的1500人变成了600人，后来又变成了用来善后的5人。

产业新城是 “现金黑洞”，既然不能开源那就节流，一场瘦身运动下来，人员就少了一半，2020年受疫情影响又裁了30%。

冰冷的数字背后，是几千个人员的动荡，吴向东的目标只有一个，帮助华夏幸福活下去。

然后是设置“北京-深圳”双总部。

原有的产业新城和房地产业务仍由北京总部领衔，吴向东领衔的南方总部，主要是发展转型和创新业务。

设立双总部的目的，也是在想现金流紧张的情况下，既能保持产业新城的优势，又能通过“住宅开发+持有物业+增值服务”来提升营收，加速回款。

再是融资环境。

2019年其他开发商在信贷寒冬中发抖时，华夏幸福上半年新增融资达到了632.55亿元，其中非房地产项目融资占比达到83.3%。

这意味着，在房地产行业融资大门紧闭的大背景下，华夏幸福依旧能够透过其他方式筹集资金。

不过，平安带来的并不只有钱和新的业务模式，还有巨大的业绩压力。

前两年华夏幸福均踩线完成了，但去年受疫情影响，华夏幸福卯足了劲也达不到180亿。

华夏幸福将引入平安华润的消息，就是在年底传来的。

再之后是穆迪、惠誉等国际评级机构下调华夏幸福的评级；接着又传出河北政府提供95亿援助的消息。

扑朔迷离之下，可见华夏幸福一直在自救。

这个过程中，最胆战心惊的是华夏幸福的员工。炸天团在与他们对话时，发现他们内部完全没有关于“引入战投”和“政府兜底”的讨论，他们的原话是：

“所有的消息都是你们外界告诉我们的”。

“也不知道是不是华夏幸福的风格就是这样，外面动静越大，里面反而越安静，也可能上层是想让我们有一个心里接受的预期”

04

一个事实是，平安入局，新增业务再多，融资渠道再好，一时半会也改变不了华夏幸福缺钱的处境。

2020年中报显示，华夏幸福上半年总负债增加了413亿，融资加权平均成本为7.96%，与2019年相比，2020年借钱明显变贵了。

其次是经营性现金流，炸天团翻看了华夏幸福今年以来官方公布的数据，2019年至2020年三季度，-318.19亿，-125.12亿、-185.40亿、-250.73亿。

华夏幸福缺钱是已经是显而易见，如何解局？

目前来看，无论是引入战投还是政府兜底，都只能解一时之困，因为战略方向错了，华夏幸福自救做得再多也只是聊胜于无的动作。

一是融资模式。

第一个十年华夏幸福完全是依靠自身造血，完成了对固安产业园的投资，但第二个十年，面对全国79个产业新城，这种融资模式就无法源源不断的满足产业新城的发展需求。

产业园模式，明明是利国利民的大事，但在建设时，华夏幸福完全没有运用好国家PPP，政府专项债，基础设施领域不动产信托基金等政策工具。

二是赚钱模式。

华夏幸福的客户，其实是各地政府，他最基本的工作，是为政府建设城市，招商引资。

可是政府这个客户，在产业园真正投产以前，是不会给华夏幸福回款的，这个回款期限往往是2-3年。

而是楼市不景气之后，华夏幸福“以房养园”的模式也将其拉入了资金链紧张的深渊。

恶性循环下，华夏幸福想通过产业服务赚政府的钱也是难上加难。

有一组数据是，至今华夏幸福已经关闭了近二十个园区，按每个4-5亿的投资计算，这里就是100亿，如果是自行关闭，这笔钱已经相当于打水漂了。

从政府来看，他们还是很需要华夏幸福的产业新城模式，因为这很符合城镇化发展的方向，但他们能做的很有限；

从王文学的角度，产业新城模式模式其他房企很难复制，他不想放弃这种模式，也不想给政府添乱。

问题是战投看得很透彻，这种模式就是华夏幸福走到今天的最大原因，他们进入华夏幸福，肯定是想放弃这种模式，以防恶性循环下去。

写到这时，炸天团有些叹息。

房地产行业最近的十年，房企越来越雷同，华夏幸福算是少有自家模式和特点的一类。

然而，雷同的越做越大，特立独行的却走到了死胡同。

这到底是行业的错误，时代的错误，还是企业自身的错误？

我们没法给出结论，但错误的结局却是让房地产行业越来越平庸下去，越来越成为规模与数字的游戏。

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作者：刘小田-地产大爆炸
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