保利地产的两翼业务

保利地产(600048)：每股净资产 10.03元，每股净利润 1.59元，历史净利润年均增长 37.7%，预估未来三年净利润年均增长 26.27%，更多数据见：保利地产600048核心经营数据

保利地产的当前股价 15.05元，市盈率 8.1，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 219.05%；20倍PE，预期收益率 325.39%；25倍PE，预期收益率 431.74%；30倍PE，预期收益率 538.09%。

保利地产的两翼业务

1）物业管理

根据2019年财报，保利地产的物业有5亿平方米的合同面积，2.87亿平方米的管理面积，59亿营业收入，5亿利润，4万员工。

物业管理业务是房地产开发商顺带的业务，只要开发业务OK，物业管理扩展也是很快的，而且保利也有外拓业务。保利物业管理这块营收2020年预计80亿，2021年营收预计100亿。

2）保利商业

保利商业包括商场投资运营管理和酒店，根据2019年财报，保利商业大约在管面积268万平方，收入84亿，其中商场154万平方，酒店93万平方（含17家酒店）。

目前保利对商业地产的扩展比较快，2020年扩展了160万平方，酒店包括在建和代建的，有220万平方，43家新酒店。保利商业这块预计2021年的收入约130亿。

3）长租公寓

保利也在拓展长租公寓，根据2019年年报，保利目前在运营的公寓大约15000间，这个和万科的10万间公寓的规模比，还是差很多，好在公寓也是试探性业务，目前长租公寓的盈利模式还没明朗。

长租公寓的空间巨大，目前需求是80亿平方面积，2.4亿间房，目前万科和保利，也是试探性的进入行业内，才10万间这个规模。

4）养老服务

根据保利发展相关资料，保利已经把养老服务单独作为一个业务模块，目前已经有30多间养老机构，我查了保利官方网站，主要是分几种养老模式，有点类似老年养老公寓。具体规模我判断大概1万个房间的规模，具体入住率多少没见到相关资料，这块也是保利拓展新业务。

5）保利会展业&教育业

这些业务相对比较小，能够了解到的资料比较少。

6）建筑公司

保利的建筑主要包括全资子公司富利建设和控股子公司广东重工。富利建设每年的营业额大约300亿，建筑安装公司的净利润大约5~8%的水平，具体财务数据没有进一步的披露。广东重工是保利控股的子公司，财务数据也没有进一步的披露。

7）金融基金

保利的金融基金是保利两翼业务中单独一翼，但我反复看了资料么，也没读懂里面的业务信息，有懂的球友支援一下。

总而言之，保利的两翼业务，2021年开始，营业收入应该在230亿左右，而且这部分业务还在快速增长，而且绝对是永续经营的业务，这点资本市场也是承认的。安装230亿的营收，10%的净利润率，有23亿的净利润，并且年化20%的增长，妥妥的成长股业务。这部分的估值PE应该给到30X~50X。

保利主业房地产开发业务做得不错，通过仔细研究分析，保利的新业务拓展，也是做的非常出色，物业和商业地产已经形成了规模，开始快速扩展，我相信这两块业务未来可以做到4~500亿左右；长租公寓和养老公寓，也是顺应时代要求出现的新型地产相关业务，一定也为成为一个业务的增长点，每个业务只要拓展到100~500万间的规模，每个业务板块会有1~2千亿的规模，业务量就出来了，而且保利有酒店运营的基础，长租公寓和养老公寓，会借助酒店运营基础上，做适应性改造。