总负债11.6亿负债比率240%新希望服务冲IPO深度依赖母公司或被减分

新希望(000876)：每股净资产 5.71元，每股净利润 0.4元，历史净利润年均增长 22.82%，预估未来三年净利润年均增长 98.4%，更多数据见：新希望000876核心经营数据

新希望的当前股价 26.91元，市盈率 34.12，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 74.13%；20倍PE，预期收益率 132.17%；25倍PE，预期收益率 190.21%；30倍PE，预期收益率 248.25%。

截至2020年9月30日，新希望服务负债总额高达11.61亿元，持有现金及现金等价物仅1.39亿元，资产负债率为83.6%，负债比率高达240.2%

《投资时报》研究员孙依然

随着物业管理增殖服务日益多元化，国内物业管理企业的核心业务也随之改变。相关分析指出，物业管理企业掌握了与业主及住户近距离的优势，因此业主增殖服务具有巨大的开拓潜力。

近日，新希望服务控股有限公司（下称新希望服务）向港交所递交了招股书。招股书显示，此次IPO新希望服务将拟募集款项净额分别用于战略收购及投资、升级信息系统及设备、人才招募及团队建设、运营资金及一般企业用途。

新希望服务于2010年成立，作为中国民生服务的运行商，该公司业务构成主要有四部分，分别为物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和生活服务。2020年，新希望服务在中国物业百强企业中排名第39名。

该公司控股股东为刘永好及刘畅父女。不过，新希望服务称，多年来，其最终控股股东刘永好及刘畅并无担任本公司或本集团任何成员公司的董事，也未参与该集团的日常运营和管理。

招股书显示，2018年、2019年以及2020年前三季度（下称报告期），新希望服务总收入分别为2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元，同期净利润分别为4110万元、6400万元和7940万元，毛利分别为1.1亿元、1.6亿元和1.65亿元。

新希望服务称，报告期内公司收入、毛利及溢利的快速增长，原因之一是来自新希望房地产集团开发的项目在管总楼面面积的增加。不过相关分析认为，若新希望服务过度依赖母公司，或将在很大程度上限制该公司的发展。

同时，其主营的物业管理服务板块毛利率低于整体水平，并且与非业主增值服务、商业运营服务以及生活服务板块相比，毛利率也处于劣势。

此外，《投资时报》研究员查阅招股书注意到，截至2020年9月30日，新希望服务负债总额高达11.61亿元，持有现金及现金等价物仅1.39亿元，资产负债率为83.6%，负债比率高达240.2%。

新希望服务总收入按业务划分构成情况

数据来源：公司招股书

收入依赖母公司

《投资时报》研究员注意到，新希望服务的客户群主要包括物业开发商、业主、业主委员会、业务、住户及租户。报告期内，来自五大客户的收入分别为6400万元、1.339亿元和1.436亿元，分别占同期总收入的24.8%、35.2%和39%。

新希望服务最大的客户为其母公司新希望集团。报告期内，新希望服务向其母公司提供服务产生的收入分别为6290万元、1.325亿元和1.373亿元，占总收入的比例分别为24.4%、34.8%和37.3%。

截至报告期末，新希望服务管理的物业数目有55个，在管总楼面积约为780万平方米。时至2020年最后一季度，新希望服务的在管楼面面积为1030万平方米，整体增长250万平方米。

报告期内，新希望服务物业管理服务所产生的的收入分别为1.16亿元、1.41亿元和1.3亿元。其中，来自新希望房地产集团及其合营企业、联营公司开发的物业收入分别为1.11亿元、1.34亿元和1.17亿元，占同期物业管理服务总收入的比例分别为95.1%、95%和90%。

此外，报告期内，新希望服务向新希望房地产集团开发的物业提供的商业运营服务的收入分别为6240万元、7260万元和7700万元，占同期总收入的比例分别为24.2%、19.1%和20.9%。

可以看到，新希望房地产集团贡献了较高的物业管理收入。新希望服务指出，新希望房地产集团的业务或财务状况或其开发及维护物业的能力如有任何不利发展，对公司向其获得新物业管理服务的能力产生重大影响，从而影响物业公司整体经营业绩及财务状况。

值得关注的是，2018年、2019年及2020年9月末，新希望服务负债总额分别为2.11亿元、8.95亿元，11.61亿元，资产负债率从2018年的36.4%升至2020年9月末的83.6%，负债比率则由2019年的138%升至2020年9月末的240.2%，均呈现出大幅攀升趋势。

新希望服务物业管理服务收入情况

数据来源：公司招股书

物业管理服务毛利率低

《投资时报》研究员查阅招股书注意到，新希望服务的物业管理服务收入主要由清洁、安保、美林园林景观以及维修与保养服务收取的物业管理费组成。

2018年、2019年，其物业管理服务收入分别为1.16亿元和1.41亿元，分别占同期总收入的45.1%和37.0%。2019年前三季度和2020年前三季度的物业管理费收入分别为1.08亿元和1.3亿元，占同期总收入的比例分别为38.4%和35.2%。

对于物业管理服务收入占总收入百分比减少，新希望服务解释为主要由于该公司投入更多资源开发有关业务线而较快扩充非业主增值服务及生活服务。

《投资时报》研究员注意到，尽管物业管理服务和非业主增殖服务是该公司业务收入的主要来源，但新希望服务物业管理服务的毛利率与整体毛利率水平相比并不突出。

报告期内，该公司的整体毛利率分别为42.6%、41.9%和44.9%，其中，来自物业管理服务的毛利率分别为25.4%、27.1%和31.9%。不难看出，新希望服务的物业管理服务毛利率不及整体毛利率水平，并且和非业主增值服务、商业运营服务以及生活服务板块相比，毛利率均处于较低水平。

同时值得注意的是，报告期内，商业运营服务的毛利率分别为74.5%、61.4%和75%，波动幅度较大，对此招股书中给出的解释为温州立体城亏损，项目处于运营初期，导致前期运营成本超出对该项目运营服务产生的收入。

值得一提的是，招股书显示，新希望服务有两个在管物业项目产生亏损，分别在2018年和2019年产生20万和50万元的亏损。该公司解释到，2018年主要系由于该项目为一个相对较小的住宅物业项目，及从该物业项目收取的物业管理费不足以弥补提供物业管理服务所产生的服务成本；2019年亏损原因是该物业项目是其首个在管医疗设施。

新希望服务按业务划分的毛利及毛利率明细