齐俊杰看财经：风向真的要变了

风向真的要变了！现房销售正在悄悄的试点！

作者：齐俊杰看财经

之前，被房地产行业视为狼来了变天了的一则爆炸性消息，引发了全行业的轰动，那就是广东房地产协会提出申请，要调整商品房预售，全部改成现房销售，我们在第一时间也解读过这个消息，如果真要这么搞，开发商就真得哭死，原来半年转动一次的资金，现在最快也得2-3年才能转动一次，一下资金需求就扩大了好几倍。随后只能是打折促销，加紧销售，从而快速的回收资金，也正是在这样的消息影响下，万科第一时间喊出了活下去的口号，然后在多地开始精装改毛坯，率先降价销售回笼资金。

虽然这个事，然后就木有然后了，但是似乎这股现房销售的风，已经如星星之火，开始了试点，一开始是深圳的一个项目，龙华金茂府开始了现房销售模式，10月19日，合肥也开始发布通知，明确提出也要深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度。并开诚布公的鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

但对于现房销售，房地产商的抵触情绪还是很大的，就拿广东中山来说，5月到现在他推了16宗土地，全部要求现房销售，最终造成3宗土地流拍。更早的时候，在杭州有过这样的规定，当溢价率达到50%的地块，所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售，也就是要求这种高溢价的房子现房销售。但是仅4个月后，杭州改变了规则，把这条也给删除了。2017年6月南京也有类似规定，竞价达到最高限价的90%的时候，需要现房销售，但是7月也是不声不响的给取消了。

所以现房销售看起来很美，但似乎并没那么容易，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐说过，这东西最好还是不要搞一刀切，可以多试试，但别收的太狠，如果收狠了，很容易造成开发商提前收缩资金链，那么会影响他们的工程进度，最后造成新房供应短缺，可能会引发新一轮的新房荒，从而制造恐慌推升房价，在特大城市，北上广深杭这种地方，还是非常需要继续增加供给的，所以要进一步保持开发商的积极性，让他们多拿地，多开发。这样才能从根本上平抑房价。

当然，为了给市场更多的选择，在某些地块出让的时候，差异化要求也是可以的，某些项目就是要求他们现房销售，这样给开发商更多的选择，也给购房人更多的选择，有些人就是看涨房价，所以他愿意买期房，他愿意承担质量的风险，但不想承担价格的风险，但有些人则完全相反，买房子要来住一辈子的，所以希望看到现房在消费。需求本就不同，不应该一棍子打死。

而在一些房价已经被严重推高的三四线城市，预售制度确实应该被调整，因为房价很可能会一夜风停，未来降价的概率极大，所以这些地方最好变成现房销售，避免为将来的楼闹找借口，现在所谓楼市降价维权的，也不好意思直接喊因为降价所以要求退钱，他们也会找各种借口，最主要的就是两点，1是说装修不达标，所以要求装修合同退款。2是说期房销售，实际房屋未交付，所以合同并未履行完毕。最近我们出台的政策，其实都是针对这两点在补漏洞，调整限价，规范双合同，就是针对装修不达标这个借口，而调整商品房预售，则是预防期房纠纷。所以，你以为是要呵护楼市？但其实政策已经在为房价下跌，在做准备了。

综合来看，我们觉得现在这样挺好，不用出台新的政策，更不用一刀切，悄悄的进村打枪的不要，慢慢的推房地产现房销售，一个地块一个地块的区别对待，在某些地方房价上涨过多，未来降价压力大，那么就步子迈的大一点，而有些地方新房缺口还比较多，那么就谨慎一点，先保证供应再说。在棚改货币化安置基本叫停之后，全国楼市基本被控制住了，现在只要维持现有政策，大概率在明后年，各地房价都会明显回落，不需要在通过其他政策打压。你动的越多，反而越容易出新的昏招。

最后还是我们的那个建议，如果你5年之内必须要买房，就基本属于刚需，那么你就尽量早买，未来限贷政策还是限购都会给你的购房添加不少的麻烦，而且没人保证5年房价肯定会跌。理解所有人都想买在一个低点，而不愿意去接那个高点，但是愿不愿意是一回事，能力是另一回事，没人能够提前预知高点在哪，低点又在哪，即使住建部门也不知道，也只能摸索着来。但如果5年之内，可买可不买的，房价一涨就想买，房价一跌，似乎忍两年也行的，那就不是刚需，这些人最好再等等，现在楼市正在转势，随着房产税的临近，很可能发生内核变化，你有时间这个资本，应该好好利用。至于想换房的，可以先考虑换租。不影响生活，也可以静观其变。