运营决胜未来招商蛇口园区运营的六脉神剑

招商蛇口(001979)：每股净资产 8.24元，每股净利润 1.89元，历史净利润年均增长 40.47%，预估未来三年净利润年均增长 20.71%，更多数据见：招商蛇口001979核心经营数据

招商蛇口的当前股价 16.77元，市盈率 11.01，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 197.34%；20倍PE，预期收益率 296.45%；25倍PE，预期收益率 395.56%；30倍PE，预期收益率 494.68%。

新冠肺炎疫情发生以来，随着国际国内经济下行压力的逐步增大，在区域经济中扮演重要角色和承担拉动作用的园区经济承压日重。目前，园区项目发展主要面临以下三个问题：一是园区同质化竞争倾向严重，二是运营成本高和债务压力大，三是专业化服务水平一般。

招商蛇口一直是园区创新的探路者。招商蛇口旗下目前有4座招商创库、7座意库、10座网谷、6座智慧城、以及8座产业新城/小镇，园区类别覆盖孵化器到产业新城。如何保证这些项目的稳健经营？精细化运营是关键。精细化运营推动招商蛇口产业园区提质增效，使得园区通过从园区和企业内部自我提升，来应对上述三个问题。

以招商蛇口的实践作为案例，我们总结了招商蛇口园区运营的“六脉神剑”。需要指出的是，此处的运营不是只局限于针对园区的运营活动，还包括企业运营和资本运营这类通过提升整体经营效率，来推动园区业务与整体业务共同成长的活动。

△招商蛇口2020年园区经营策略（图源：《招商蛇口2019年度业绩发布会暨投资者交流会》）

做强园区产业服务平台，为入驻企业赋能，提供金融服务、人才服务等增值服务，有效助力园区入驻企业的业务开展和公司运营。

招商蛇口案例：招商创库

招商创库（i-COOL）产品是招商局双创示范基地的主要平台、招商局创新中心的主要空间载体。服务对象覆盖国际头部创新中心、人工智能、物联网、芯片设计等行业技术前沿团队，依托网谷、意库园区的丰富场景和产业生态，解决入驻双创示范基地的创新创业企业在创新空间、技术加速、资本扶持、生态社交、场景实验、数字算力六大品类的特色服务需求。

△招商创库

在招商创库设计初期，调研得知双创企业最大的痛点问题集中在：租赁物业空间房租高导致运营成本高、缺资源接口导致好产品找不到合作伙伴。如何降低创新创业企业成本，又能为创新创业企业带来额外增值服务价值成为招商创库的开拓方向。

基于招商蛇口双创建设模式，招商创库从“平台、空间、资源”等维度，构建了“连接一切、赋能于人”的共享生态体系，协同全球产业龙头、400多家合作伙伴、120多家创投机构、20多家行业协会及产学研机构，为创新创业者提供全产业生命周期服务，让客户聚集、聚合，最后发生聚变。

△招商创库构建共享生态体系

除资金、技术之外，丰富的空间场景资源，也是创新创业企业迫切需要的关键资源。招商创库为入驻企业开放空间场景（如停车场、门禁等），企业入驻还可使用42万㎡的蛇口网谷和文创地标南海意库搭建和测试各类场景服务。中小微企业在这里加速实现技术到产品、产品到商品的转化。

对于文创园区来说，通过举办公共创意活动，与园区外的市民相融合，走更加亲民化的路线，园区聚集人气、打响知名度，也进一步提升普通市民的创意消费观念、承担社会责任。例如，台北松山文创园区的成功离不开举办各种各样的展览、创意活动。从 2012 年开始已经连续举办八年的松山文创园区“原创基地节”，旨在吸引居民走到户外，欣赏地景艺术。

△2019松山文创园区基地原创节

招商蛇口案例：南海意库国际市集

意库国际市集COOOL-MART是招商产业为文创园产品系列打造的专属活动IP。以文创园区“南海意库”充满设计气息的园区空间为基础，将创意市集场景、艺文元素与国际文化特色充分结合，让参与者感受到不一样的国际园区文化氛围。蛇口片区亦是深圳外籍人士主要的居住聚集地，意库国际市集因此具有浓郁的片区特色，成为国际文化的融汇地和交流地。

△今年中秋在南海意库举行的“提灯寻月”为主题的市集

南海意库前身是八十年代初三洋老旧厂房，是改革开放最早的三来一补厂房之一，在深圳市“文化立市”的背景下，招商蛇口正式回购三洋厂区，易名为“南海意库”。在“以文带创、以创兴商，以商成文”的宗旨下，南海意库引进多品类和高水平的企业，形成创意界首脑云集的企业集群。成熟的产业聚集和运营经验，成为意库IP的旗舰样板。

△意库国际市集现场

产业园区的服务场景覆盖企业办公、园区社交、园区商业等多个模块，为园区主管单位、入驻企业、园区员工提供一站式服务解决方案。

招商蛇口案例：苏州金融小镇内商业“花园天地”、壹棠服务公寓

2020年9月，苏州金融小镇内，招商蛇口打造的商业“花园天地”及壹棠服务公寓开业。苏州金融小镇由招商蛇口携手苏高新金控联合打造，是江苏省内首家新型金融服务业集聚区载体项目，江苏省省级特色小镇，苏州市级首批特色小镇。

“花园天地商业街区”内引入的品牌与金融小镇的气质非常契合。商业街区周边大院大所林立，科研人才荟萃，得天独厚的资源优势，让大疆科技体验馆的引入更加恰如其分。招商蛇口还将谢金发美术馆带进商业街区，营造商业空间的艺术氛围，打造艺术社交新主场。

△坐镇主入口的大疆科技体验馆，建筑面积2300平，是大疆在国内最大的展厅

△谢金发美术馆

在丰富小镇人居需求方面，金融小镇花园天地引入招商蛇口旗下高端服务公寓品牌——壹棠。壹棠服务公寓是招商蛇口旗下中长租业务的中高端公寓品牌，采用智能化居家应用系统。公寓总建筑面积约6256㎡，涵盖108套房源，房型包括一房和两房，满足不同客群的需求。

△壹棠服务公寓

招商蛇口能够为园区员工提供一站式解决方案，是得益于企业本身的多元业务基础。招商蛇口从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，配套提供多元化的、覆盖客户全生命周期的产品与服务。覆盖教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等业务板块。

△招商蛇口全生命周期产品体系

随着园区智慧化建设逐步深入，可集成、可互通、可联动、可视化成为智慧园区发展重要方向。目前，智慧园区应用垂直化建设现象愈发突出，存在“数据烟囱”“信息孤岛”“场景不联动”等诸多问题，如何破局成为园区面临的重要课题。

以“智能运营管理平台”为切入点，能够打破园区原有系统分散割裂困境。园区通过整合资源、打通渠道等方式集大数据、共享、智能化、互联网、云平台、企业服务为一体，来完成园区的提质增效。

招商蛇口案例：小招通APP

小招通APP是招商创库官方移动客户端。覆盖了招商创库联合办公空间的所有智能化管理（门禁、会议预定、云投影、云打印、智能办公桌等）、企业服务资源的在线对接、在线社群的交流等，实现线上线下一体化的的优质空间体验。

△小招通APP

目前，招商创库已通过小招通产品线数字化软件工具，打通内外部数据系统，实现了“3城、5社区、800+企业、1500+客户”的运营业务管理及数据回归。

快速增长的数据成为企业运营的重要基础资源。当前，企业各项活动已启动全面数字化进程，数据正逐渐成为与设备、资本和土地相并列的关键生产资料，为企业运营发展提供充足新动能。

招商蛇口案例：产业数字化推动企业及业务双双提质增效

招商蛇口一直把产业数字化作为新方向，目标成为产业数字化的新标兵。在将科技引领提升到集团战略层面后，招商局集团董事长李建红在2019年底的集团数字化工作会议上作了题为《科技引领、数字为王，打造可持续高质量发展新优势》的讲话，提出数字化本质是创新，核心是融合，数字化转型意义重大。

△招商蛇口产业数字化

招商蛇口早在2018年就开始通过数据治理为决策赋能。为完善数字化建设的顶层设计，2019年招商蛇口成立了负责公司各层级的数字化统筹推动与建设的数字化信息化专业公司——招商城科。招商城科制定了智慧空间战略、客户体验战略、一体化战略、中台战略、生态战略等五大数字化生态战略。目前客户数字化线上运营平台已覆盖31个城市，用户总数超过290万人。

在业务端，具体落地方面，招商蛇口产业数字化有五大探索，其中4个看得见的包括智慧物业、智慧社区、智慧游轮、智慧会展，还有1个看不见的是智慧服务，这里面有丰富的场景进行数字化实践。看得见的是用户体验，看不见的是后台管理，产业数字化的落脚点和核心，是以客户为中心，搭建智慧化平台。

在企业端，招商蛇口将通过“四个一”和“三部曲”构建数字化招商蛇口。四个一，即一张脸走遍蛇口、一个APP享受招商蛇口服务、一张图看遍蛇口招商资源，一个人可以回答所有问题。三部曲，即平台重塑，打通多业务流通及系统壁垒；中台赋能，利用数据中台统一武装一线员工，助力管理者精益决策；生态创新，构建“招商蛇口+”生态圈，以此带来敏捷的运营。

△招商蛇口“产业通”平台

目前地产行业已经进入存量运营时代，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张在地产行业利润率下降的大背景下已经行不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖。

招商蛇口案例：发REITs、设立私募基金

2019年12月10日，央企首单REIT——招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市。此次招商房托基金的顺利发行将会成为招商蛇口由重转轻的重要支点，为招商蛇口提供了稳定的外部资金融资管道，有利于资金的快速回笼；又为招商局置地往轻资产转型后扩大业务管理规模、提高经营效率奠定了资产基础。

△通过基金，招商局三个平台协同发展，打通房地产产业链的全生命周期

招商蛇口的多元化融资渠道还包括私募基金。今年10月，招商蛇口发布一则关于出资设立私募股权投资基金的公告，总规模不超过41.5亿元。招商蛇口的这些创新融资方式也反映出，未来股权投资可能成为一个趋势，在三道红线监管之下，既能募集资金扩大规模，对负债的影响又相对较小。

招商蛇口坚持稳健财务和多渠道低融资成本策略。2020年上半年，综合资金成本为4.78%，比上年同期降幅明显；积极开展金融创新，探索资产证券化路径，构建多元化融资渠道，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

△招商蛇口2017-2019年资产负债率及净负债率（图源：《招商蛇口2019年度业绩发布会暨投资者交流会》）

亿翰观点

招商蛇口作为行业龙头企业，正是因为在存量资产上有充足的储备，才能随时给创新想法提供实践的沃土，例如招商蛇口在南海意库举办创意市集，在企业各个业务板块实行产业数字化战略等。

在持续的实践过程中，不断总结经验教训，才能在每一次变革之际，率先发现痛点，创新的想法也更扎实。而只有在较长时间的实践之后，企业才能形成一套成熟的体系。例如，招商蛇口在“产业数字化”上的探索就是在为行业探路——通过“产业数字化”顺应科技发展，赋能企业产品竞争力和劳动生产效率，驱动行业经营效率升级。

园区通过运营，与城市建立联系。传统的产业园区逐渐被时代淘汰，新兴的产业园区则被赋予了新的使命，即融合产业与城市的发展。核心就是要将园区作为城市的一部分进行整体打造，兼容生活与生态的相互联系。

在城市中，很多设计优秀的建筑可能由于缺少好的运营管理，变得无人问津、逐渐衰败，而许多看似普通的建筑，由于运营品牌的出色而欣欣向荣。因为对于老百姓，这种更易感知的软性服务与他们的用户体验之间的关系反而更加紧密。例如，南海意库通过举办公共创意活动，与园区外的市民相融合，带动人气，同时也唤起周边居民的创意消费观念。

目前园区的运营分为两类——帮企业做生意或帮员工谋幸福。帮企业做生意，即许多园区目前通过招商引资所做的服务，在园区内围绕核心企业打造供应链，服务于企业。帮员工谋幸福，即为园区建设配套、为企业和人才提供各类增值服务，这部分服务最终落到的是人。而人与人之间的关系，是园区运营的根本，因此后者比前者更有效。以人为本，是招商蛇口的一系列园区运营实践的根本目的。

在地价、房价“双控”的压力下，房地产越来越像一个制造业，利润范围被锁死，整体利润率趋降。房地产业的未来任何最终竞争的归宿都是回归社会平均利润，企业竞争将回归到产品的竞争力、劳动生产效率、资本效率的竞争。

精细化运营是招商蛇口实现内生式增长的一剂良方，包括企业运营（如招商蛇口在企业维度的产业数字化，能够实现企业的敏捷运营）、园区运营（如园区端的产业数字化、融入城市的运营、园区配套建设等，服务于人的需求，推动园区提质增效）、和资产运营（如利用轻资产提升经营效率）。这一系列实践都契合招商蛇口目前提升竞争力的发展理念。