未分配利润之王系列NO.43-招商蛇口

招商蛇口(001979)：每股净资产 8.24元，每股净利润 1.89元，历史净利润年均增长 40.47%，预估未来三年净利润年均增长 20.71%，更多数据见：招商蛇口001979核心经营数据

招商蛇口的当前股价 16.77元，市盈率 11.01，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 197.34%；20倍PE，预期收益率 296.45%；25倍PE，预期收益率 395.56%；30倍PE，预期收益率 494.68%。

置顶-交易策略：

价值选股，极度分散，网格交易，做低成本，长线左侧，短线右侧，成本为0，长期持有。

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当前（期末）未分配利润=期初未分配利润+本期净利润

当前（期末）未分配利润=期初未分配利润+（营业收入-营业成本-税金附加-销管财研费用+投资收益+营业外收支净额-企业所得税…）

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截止2021年2月13日，招商蛇口未分配利润482亿元，排名A股第43位。

之所以写完NO.1工商银行就跳过后面的大佬们，先写NO.43的招商蛇口，是因为这货目前是我的持仓里面浮亏第一大户，哈哈哈，所以务必要深入研究一下原因。

001979招商蛇口，其前身是000024招商地产。

根据2015年12月28日，000024招商地产发布的《招商局地产控股股份有限公司关于公司 A 股股票终止上市并摘牌的公告》，招商蛇口换股吸收合并招商地产，招商地产摘牌，招商蛇口重新上市。详细的内容我就不赘述，大家可以去搜一搜。

我从2013年11月22日开始网格交易招商地产，于2015年8月25日清仓（当时买车我爸和我老婆都不让贷款，我赌气清仓，卖在了山脚，除了招商地产，还有五粮液、泸州老窖……那些以后慢慢聊），累计买入31次，累计卖出26次，累计占用资金峰值18600，累计送股200股，累计分红182.40元，累计交易获利261.14元，挣了点渣渣钱。刚才在雪球上查了下000024招商地产的信息，2015年12月30日退市收盘价40.50元 [哭泣] 哭晕在厕所。

说回招商蛇口（以下简称“招蛇”），2015年12月30日同一天上市，发行价23.60元，上市后于2016年1月27日跌至最低价13.38元，此后就再也没有到过这个价格，经过多年分红除权，现在向前复权这个最低价格是10.38元，离本轮下跌的最低价11.42元只差1.04元。这段话翻译过来就是，在2016年1月27日买入001979招商蛇口的朋友，算上分红到现在也只有1.04元的浮盈了，严重跑输5年来的通货膨胀。实惨 [吐血]

说下我在招蛇的操作：

7783账户（主账户）

20200217 [买] 入，价格18.00，20200714 [卖] 出，价格19.16；

20200518 [买] 入，价格16.44，20200706 [卖] 出，价格18.49；

20200818 [买] 入，价格17.41，持有中；

20200921 [买] 入，价格16.00，持有中；

20201117 [买] 入，价格14.51，持有中；

20201211 [买] 入，价格13.75，持有中；

20201229 [买] 入，价格12.93，持有中；

20210202 [买] 入，价格11.88，持有中。

以上剩余持仓，平均成本价14.486。

6995账户

20201103 [买] 入，价格14.30，20201118 [卖] 出，价格15.00，单位盈利0.70元。这一单交易纯属打野。

那么，招商蛇口接下来会怎么走？是继续探底，还是绝地反击？

我不知道，我也不会去猜。我只知道招商蛇口基本面没有大问题，我没有割肉退出的理由。

看下近5年招蛇的业绩（数据来源于雪球，省略了小数）：

2015年营业收入492亿元，同比+8%

2016年营业收入635亿元，同比+29%

2017年营业收入759亿元，同比+19%

2018年营业收入882亿元，同比+16%

2019年营业收入976亿元，同比+10%

2020年营业收入1177亿元，同比+20%（中金公司1月28日研报预测）

2015年净利润48亿元，同比+51%

2016年净利润95亿元，同比+97%

2017年净利润126亿元，同比+32%

2018年净利润152亿元，同比+20%

2019年净利润160亿元，同比+5%

2020年净利润144亿元，同比-10%（中金公司1月28日研报预测）

2015年ROE=27%

2016年ROE=19%

2017年ROE=20%

2018年ROE=22%

2019年ROE=21%

业绩趋势确实不太好，但是也没有亏损。我觉得招蛇亏损的可能性不大。

业绩增长的下降趋势，我认为已经被股价杀跌充分消化了。现在就是看业绩拐点在哪里。基本上业绩拐点前后，股价也就见底了。

都说炒股就是炒预期，2020年业绩下降基本已经是板上钉钉的事情，那么我们来看看可能会影响未来几年业绩的信息。

根据招蛇2021年1月8日发布的公告《2020年12月销售及近期购得土地使用权情况简报》，2020年1-12月，公司累计实现签约销售面积1243万平方米，同比+6%；累计实现签约销售额2776亿元，同比+25%；我算了下销售均价，2776/1243=2.23万元/平米，大家可以去对比一下万科和保利的公告，这个单价比保万都高得多。这就说明招蛇的楼盘所处的位置应该都是在能级较高的一二线城市，或者都是在城市的核心区域，或者两者兼而有之。

作为浸淫地产行业8年多的一名老会计，我知道地产公司的业绩起伏，跟当期结转的项目有很大关系。2020年结转的项目，基本都是2017-2018拿的地。我来告诉大家那两年发生了什么：房价疯涨，地价水涨船高，地王频现，同时调控措施密集发布，各地限价措施来袭，导致大量项目面粉贵过面包，很多项目微利甚至亏损。但是这个阶段过了就好了，后面的拍地拿地都比较理性，能拿下来的基本都是对自己的经营能力比较有信心的公司，或者是战略上需要拿不赚钱项目的公司，总之对房企业绩的负面影响是暂时性的、一次性的。

不过，经历过2018年至今的激烈厮杀，房地产行业的集中度进一步提高了，马太效应，强者恒强。2020年许多中小房企都出现了销售负增长（预售面积和预售金额），但是我们看头部房企的自愿性披露信息，以招保万金为代表，都是两位数以上的增长。

其实我们业内基本不看房企当期结转的收入、利润，因为这个只是房企经营中交付环节的结果，是早在两三年前拿地的时候就基本定调了的东西。我们交付重点是看客满即客户满意度，因为客户满意度会决定房企的获客成本（老带新、复购率）。而我们日常经营阶段，最看重的是投资拿地和当期预售2个指标。

投资拿地决定了房企将来有多少货可以卖，而当期预售决定了房企有多少资金可以维持正常经营，并可以支配多少资金去投资拿地。所以，投资拿地保持必要的烈度甚至增长，当期预售持续增长，才是房企未来持续经营和盈利的关键指标和要素，是良性的双循环。这也是为什么头部房企喜欢自愿性披露销售业绩和拿地情况的原因，其实也是给到投资者信心的一种措施。