招商蛇口目标完成率达111.04%背后增速放缓以价换量

招商蛇口(001979)：每股净资产 8.24元，每股净利润 1.89元，历史净利润年均增长 40.47%，预估未来三年净利润年均增长 20.71%，更多数据见：招商蛇口001979核心经营数据

招商蛇口的当前股价 16.77元，市盈率 11.01，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 197.34%；20倍PE，预期收益率 296.45%；25倍PE，预期收益率 395.56%；30倍PE，预期收益率 494.68%。

这是“环环有房”的第301篇原创。

前几天，于远洋集团披露销售数据之前，环环写了一篇关于远洋集团的文章——《业绩下滑，无缘三十强，远洋集团为什么失速？》。在文章中，环环认为远洋集团排名不断下滑的原因在于其战略的摇摆，在不断的否定自身的过程中，错失发展机遇。

但在远洋集团披露于1月12日销售数据时，大家可以看到，即使是出现负增长的业绩，也是在远洋集团以价换量的前提下取得的——2020年全年，远洋集团累计协议销售楼面面积为约706.35万平方米，同比增长11%；累计协议销售均价为每平方米约1.86万元，同比下降9%。

招商蛇口的销售情况与远洋集团恰好相反。

1月8日，招商蛇口披露了2020年的销售额——2020年全年公司累计实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%；累计实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%。

在招商蛇口2019年度业绩发布会上，公司董事总经理蒋铁峰曾经表示，公司确定2020年的销售目标为2500亿元，据此测算，招商蛇口目标完成率为111.04%。

招商蛇口2776.08亿元的销售额同此前克而瑞所公布的2780.1亿元相差不大，在克而瑞的榜单上，招商蛇口位于第十，紧随其后的龙湖集团同日公布的销售额为2706.1亿元，所以4亿元的差额没有改变招商蛇口的位次。而在这一榜单中，招商蛇口的销售额增速是TOP10中最高的。

不过，在规模和排名又上新台阶之际，把时间的纬度拉长，审视招商蛇口的销售数据，却也暴露出一些问题。

2016年至2020年的五年间，招商蛇口实现签约销售金额分别为739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，对应的同比增速分别为28.40%、52.54%、51.26%、29.25%和25.91%。也就是说，虽然招商蛇口的增速在TOP10中高居榜首，但同前几年相比，今年的增速却是近五年来来最低的。

销售面积层面也存在同样的问题。

从2016年至2020年的五年间，招商蛇口的签约销售面积增速分别为35.60%、20.98%、45.15%、41.35%和6.34%。2020年，招商蛇口的签约销售面积增速不仅创下了近五年的新低，而且首次出现了个位数的增长速度。

2020年，招商蛇口的签约销售金额和签约销售面积增速双双下滑。

如果说，签约销售金额的增速下滑四个点还属正常，那么签约销售面积增速从2019年的41.35%到2020年的6.34%，可谓高速滑落。

签约销售面积增长并不快，但招商蛇口的销售规模却闯入了TOP10，这只能说明销售价格的走高。

2020年，招商蛇口的房屋销售单价为22,324元/平方米。根据头条号“西米衣谷”的统计发现，这是招商蛇口近六年来销售单价的新高，同比增幅达到18.41%。

图片来源：头条号“西米衣谷”

销售单价创下新高会令人很自然地联想到去年疫情期间招商蛇口在大本营深圳的表现。

招商蛇口太子湾湾玺是去年深圳在疫情期间推出的第一个豪宅新盘。3月7日，太子湾推104套公寓，单套总价2000万起，最高超过5000万元；3月13日，加推14套公寓，单套总价在4266万-4651万间；4月5日，再推54套房公寓，单套总价2900万起。

招商蛇口太子湾湾玺的三次高调开盘都引起了深圳楼市的“地震”，三售三罄。去年，深圳楼市为大家奉献了一些诸如“日光盘”、“天价喝茶费”“打新”等专有名词，而开启深圳楼市持续一年的火热行情的带头羊则非招商蛇口莫属。

招商蛇口太子湾湾玺还因对深圳楼市所起的“示范作用”受到深圳住建局的“青睐”——192套房源被锁定。深圳市住建局局长张学凡直言“一个楼盘分三次销售，给老百姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决打击。”

豪宅销售到底在招商蛇口的业绩中占多少份额，且等具体数据出台吧。

此外，从2016年到2019年，招商蛇口的根据招商蛇口的前三季度财报来看，前三季度营业总收入501.2亿，同比增长96.2%；实现归母净利润21.9亿，同比下降57%，。报告期内，公司毛利率为24.3%，同比降低11.7个百分点，净利率为6.8%，同比降低16.0个百分点。

去年，招商蛇口杭州春秋华庭项目，还曾遭到2020央视“3·15晚会”曝光。

在2019年度业绩发布会上，招商局蛇口董事长许永军曾表示，“从去年开始，招商蛇口的策略就是把质量排在第一位，效益排在第二位，规模排在第三位。”

从目前来看，招商蛇口排在第三的规模确实在逐年提升，但质量和增收不增利的情况也是亟待的问题。

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作者：环环有房
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