房企多元化成绩绿地控股一骑绝尘

绿地控股(600606)：每股净资产 6.18元，每股净利润 0.93元，历史净利润年均增长 50.97%，预估未来三年净利润年均增长 23.12%，更多数据见：绿地控股600606核心经营数据

绿地控股的当前股价 5.64元，市盈率 4.8，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 361.62%；20倍PE，预期收益率 515.49%；25倍PE，预期收益率 669.36%；30倍PE，预期收益率 823.23%。

根据贝壳研究院数据显示，尤其在疫情影响之下，企业对多元战略重视度再度提升，TOP30房企2020上半年多元化营收平均占比创近四年新高，达11.33%，而在2017—2019年，这一均值分别为8.29%、9.45%和10.83%。

观察前三十强房企近四年创新成果综合表现，已分化为三个梯队，且各梯队企业数量相当：多元营收占比近四年平均值超过10%的共11家；5%—9%的8家；5%以下的11家。不过，各梯队间也呈分化状态，尤其是第一梯队分化最为严重，在这一梯队中，排名第一的绿地与此队伍中末尾的绿城，相差近5倍。

绿地、中南、龙光近四年创新均值排前三

根据贝壳研究院整理，当前重点房企主要收入来源仍以物业开发销售为主导。

数据显示，龙头房企2020中期营业收入中物业销售占比，碧桂园、恒大、万科、融创、保利5家房企，分别占比97.3%、97.9%、94.4%、94.5%、91.3%。与2019年中期占比相差无几。这说明，新冠疫情对头部房企的收入结构影响较少。头部房企仍以物业销售为其主营业务，多元化收入规模较少，占比低于普遍10%。

从收入角度看，当前大多数多元化业务，很难匹敌地产开发的主导地位，但头部房企之间存在较大差异性。差异性之间体现出不同企业多年的探索成果。综合近四年企业创新值，排在前五名的均不是龙头房企，而是行业排名在十几、二十几名的房企。具体如下：

绿地控股一骑绝尘，是唯一物业销售占比低于50%的企业，其多元化营收占比，2020年中期达到54.0%，其中基建产业（代建）占比43.3%，近四年平均值为52.62%，且每一年营收占比非常稳定；其次为中南建设，近四年为33.59%，其中建筑施工业务占到30%左右；排在三四五名的为龙光集团、新城控股和招商蛇口，由于土地一级开发或建筑合同、综合体销售或物业出租、园区开发与运营的表现突出，四年均值分别为19.56%、17.46%和15.61%。

另一个值得关注的现象是，相较于前几年，房企子公司资本化进程明显提速。子版块中，目前TOP30房企几乎都将物管板块拆分上市。2020年16家上市物业公司的路径，均为房地产开发企业将物业板块分拆后再打包上市。而相较于其他子版块，物业价值也是最被资本所认可的版块。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，物管板块热度高涨，还存在像绿城中国、雅居乐等房企的旗下物业公司节点性市值超越母公司的现象，可以说，资本化后的物业充满了无限想象空间，而在融资监管趋严背景下，走向资本化道路，房企也有着十足驱动力。

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明也认为，房企PE均值10-15，物管商管公司均值20-30，高峰时30倍以上，物管公司原来只是房企里的一个部门，分拆出来升价几倍。房企未来供应受到政策“房子用来住不是用来炒”的影响，发展有限，价格供应都会减低，相反物业公司管理面积量每年都会增加，因为是用累计的做收入计算。

而纵览2020年度，除物管板块外，其他子板块也开始积极探索分拆上市。比如，商业、代建、绿色智慧家居、文旅等。绿城中国、中国奥园、雅居乐都对旗下子业务进行分拆上市。

在地产由增量进入存量，房企投入大量资源和时间寻求第二增长曲线，创新的突破值得肯定，尤其是还出现了像绿地这样的多元化收入占比超过地产主业的企业，也给这个行业注入了一剂强心剂。但在创新这条赛道上，朗诗两年内的两度更名，远洋集团的回归主业，均透露出企业探索多元化路径的不易，以及对主业与多元化定位关系的摇摆。未来如何把握呢？

克而瑞分析，随着新业务探索的深入，未来房企多元化投资有如下趋势：预计重资产与轻资产相结合、围绕地产上下游布局将是房企在存量时代最稳健的战略路径；在跨界领域，房企多元化布局方式由自营向投资入股转变，过去房企整体参与程度较高，但是布局进度和资金回报都较为缓慢，随着融资监管的逐步收紧，房企也由长期高投入的自营模式转向资金投入更低的模式；房企多元化布局更侧重行业成长性好、收益回报周期短的领域。

而潘浩认为，盲目分散的多元布局，不仅挑战房企的运营能力，更是对资金实力的考验。当前阶段，房企销售增速放缓，金融监管不断升级，房企快速周转模式承压，影响房企的资金流动性。要充分考虑多元化业务的前期投入与收益周期，高负债型房企短期不建议过多进军新赛道。未来，财务稳健的管理红利型房企更有利于开展多元业务。