招商银行(600036):每股净资产 29.01元,每股净利润 4.61元,历史净利润年均增长 24.1%,预估未来三年净利润年均增长 15.47%,更多数据见:招商银行600036核心经营数据 招商银行的当前股价 36.61元,市盈率 7.45,未来三年的估值假设和预期收益率如下:15倍PE,预期收益率 190.8%;20倍PE,预期收益率 287.74%;25倍PE,预期收益率 384.67%;30倍PE,预期收益率 481.61%。 农业银行(601288):每股净资产 5.87元,每股净利润 0.65元,历史净利润年均增长 40.52%,预估未来三年净利润年均增长 7.79%,更多数据见:农业银行601288核心经营数据 农业银行的当前股价 3.03元,市盈率 4.31,未来三年的估值假设和预期收益率如下:15倍PE,预期收益率 302.99%;20倍PE,预期收益率 437.32%;25倍PE,预期收益率 571.66%;30倍PE,预期收益率 705.99%。 雪球球友“月明肥锡下天风”发了一个帖子,说的是上海北蔡自由四村,房东16年买进36.万,现在卖510万。 球友“业绩和趋势”做了一个分析,计算收益,得到结论:不如买银行股。 我跟风,算一下。 二手房交易的几个摩擦成本:个税、增值税、契税和中介费。 我们假定这个房子买的时候是满五唯一的,那么只需要契税和中介费,面积65平,契税一个点,中介费就按1.5个点吧,按照360元计算,合计9万。 360万的房子,首付35%,合计126万,贷款234万,贷款30年,利率按照4.6%计算,等额本金,每个月15470元。还房贷期间,每年还18.56万。 按照6年计算,合计72期计算,支付现金为117.57万,剩余贷款187.2万。 合计支出252.57万,剩余贷款187.2万,还清贷款为439.77万。 卖出价为510万,盈利70.23万。 备注:上海现在公积金是3.25%,商贷为5.0%,二套房为5.7%。 我查了一下自由四村的情况,一套73.38平的,卖498万,一套57.49平的,卖394万,咱们这个510万不太好卖。 租金,两室一厅大概5500元一个月,六年省下租金39.6万。但是房子是精装修的,这意味着房子买到手之后肯定装修过,那就按照30万的价格计算。这里赚了10万。 最后我们得到初步的结论:这套房子,买进支付现金165万(首付、契税和装修),中间付房贷,合计支出282.57万,剩余贷款187.2万,卖出510万,成交的话,盈利80.23万。 我们用农业银行做测算,首次买进165万,每年新增资金为18.56万,六年期,我们把新增资金放在每年分红和股息都一起买进。 2016年年初,价格是最高点了,3.28元,买进503048股。 16年7月7日,每10股份1.67元,分红84009元,新增资金为18.56万,按照收盘价3.1元买进86967股,合计590015股。 17年7月13日,每10股份1.7元,分红100302元,新增资金为18.56万,收盘价为3.47元买进82392股,合计672407股。 18年5月25日,每10股分1.78元,分红119688元,新增资金为18.56万,收盘价3.63元买进84101股,合计756508股。 19年6月19日,每10股分1.74元,分红131632元,新增资金为18.56万,收盘价为3.65元买进86912股,合计843420股。 20年7月10日,每10股分1.82元,分红153502股,新增资金18.56万,收盘价为3.36元,买进100923股,合计944343股。 21年6月16日,每10股份1.85元,分红174703元,新增资金18.56万,收盘价为3.08元买进116981股,合计1061324股。 2022年每10股分2.038元,现在股价为3.03元。 这笔资产市值为321.58万,今年可以分红21.63万。 买进银行股,初始投资165万+6年每年18.56万,合计为276.36万,盈利45.22万。 备注:契税和中介费我最开始买农业银行的股票,不然还可以增加部分收益,懒得算了。 结论: 第一、同样的钱,买房盈利80.23万,农业银行股票盈利45.22万,买进房子在这六年更划算。 第二,房子租金现在可以收到6.6万一年,股票分红为21.63万一年。 第三、房子的居住价值已经算过了,不要再纠缠这个问题,看不懂的回去再看一遍。 第四、农业银行的股票现在是3.03元,16年买进的价格为3.28元,六年不涨,但是依然赚了45.22万,看懂这个很重要。 第五、农业银行每股的盈利是递增的,虽然很慢。 第六、如果股价一致,六年后还是3.28万,那么买股票合计盈利71.25万,买房只有80.23万,但是股息为21.63万,租金为6.6万,多出来15.03万,所以今年买股票就会超过买房的收益。 第七、如果股价继续跌,不要怕,仔细看六年的股票数量变化,你就会知道你持有的股票数量会增加更快,而每股盈利会缓慢增长,那么你的股息会增长更快,六年后股息在股价不涨的情况下,到70万每年问题不大。 70万税后到手收入,够你在上海实现小康了吧。要知道,房子是有70年产权的,中间还会需要再装修,而股票是不需要的装修的,而且和共和国共存。 第八、现在21.63万的分红是什么意思呢?我们看看郑州金水区的房租。 你租一个200平的一年也不过6万,还有15万,足以在郑州维持一家三口的生活了。 这意味着你可以在二线城市,靠股息实现温饱了。 你后半辈子不上班,也可以。 当然,你愿意5500元租上海的这套房子,也可以。 第九、不用担心通胀,你的股息也会递增,大概率可以战胜通胀。 第十、你唯一需要担心的是农业银行的股价大涨,导致你的分红再投资计划大打折扣。 第十一、农业银行是一个很平庸的股票,不是吗?二梯队的,呵呵。 第十二、中国平安是保险一哥,股息率5.41%,净资产收益率常年18%左右,农业银行常年在13左右,中国平安力压农业银行两个头。 所以,大声告诉我,你在怕什么? 是怕上海的房价再想过去一样暴涨吗?怕股价下跌吗?怕自己六年,或者说十二年后财务自由吗? 大声告诉我! 2022年5月12日,中国平安回购330.72万股,截至目前,共计耗资50亿。@今日话题 @雪球达人秀 $农业银行(SH601288)$ $万科A(SZ000002)$ $中国平安(SH601318)$ 作者:贫民窟的大富翁原文链接:https://xueqiu.com/7318086163/219788618 转载请注明:www.51xianjinliu.com » 实例测算在上海浦东买房和买农业银行股票六年收益大比拼 喜欢 (0)or分享 (0)