销售额下降脚踩红线新城控股想靠商业板块逆袭并非易事

新城控股(601155)：每股净资产 22.61元，每股净利润 6.79元，历史净利润年均增长 41.16%，预估未来三年净利润年均增长 17.34%，更多数据见：新城控股601155核心经营数据

新城控股的当前股价 46.65元，市盈率 6.91，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 191.95%；20倍PE，预期收益率 289.27%；25倍PE，预期收益率 386.59%；30倍PE，预期收益率 483.91%。

2021年第一季度，房企开始陆陆续续的发布2020年度业绩报告。

新城控股赶在了第一季度的最后几天，发布了靓丽的成绩单。

根据报告数据，新城控股2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；报告期末，新城控股总资产达5,337.53亿元，同比增长16.37%。

表面看，数据都在增长，不过，我们再看一下他们的销售数据，就能看出一些端倪了。

2020年，新城控股全年累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2348.85万平方米，比上年同期下降3.42%，销售均价1.11万元/平方米。

对于已经狂飙突进四年的新城控股来说，销售业绩出现负增长犹如在高速行驶中踩下急刹车，但促使公司发展策略由“增量”转为“提质”的原因，也许早已埋下伏笔。

复盘来看，新城控股实现高增长最初来源于踩中市场节奏，逆周期获得大量低价土地。

数据显示，2015年至2018年，公司拿地强度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%，因为下沉三四线城市，从面积口径来看的话，同期，拿地强度分别上升至297.7%、218.9%、268.3%、215.9%。

商业方面，2020年12月30日，新城第100家吾悦广场正式开业，这个诞生于2012年的商业品牌，已经成为了新城与万达、龙湖、华润们等头部房企角逐的重要力量，商业板块上的表现让投资者们暂时忘却了行业排名上的不尽如意。

房地产行业整体下行趋势不可逆，以“吾悦广场”为主的商业板块迅速发展，成为新城控股的新希望。

截止2020年12月中旬，公司通过超短融、中票、公司债、ABN、ABS等多元化融资方式，累计融资89.57亿元；2020年上半年，公司综合融资成本为6.85%，较2019年略有回升。对于“住宅+商业”双轮均需要大量资金支持的新城控股来说，资金压力不容小觑。

除了资金压力，部分投资人对吾悦广场的实际价值也存在疑问。新城控股以售代租的重资产模式，最终沉淀的是商业物业而非现金，吾悦广场实现规模快速扩张，很大程度源于扎根三四线城市且体量偏小，这类非核心城市核心地段的商业物业的资产增值空间不大。叠加新城控股的融资成本没有优势，吾悦广场的回报率进一步降低，规模扩张的必要性存疑。