2016年年报：华夏幸福600340 – 价值成长股

华夏幸福600340

公司是中国领先的产业新城运营商，以“经济发展、社会和谐、人民幸福” 的产业新城和产业小镇为核心产品, 秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。报告期内，公司主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。

1、产业新城

产业新城是公司为特定县域提供的综合开发业务，指的是遵循区域的城市开发规划和产业政策，为城市提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务；根据城市产业政策吸引相关产业及产业链上下游和相关产业集群的企业在区域内部投资建设，通过产业的升级改造提升区域产业竞争力；同时通过提供基础设施建设、城市配套功能服务等提升城市基本形象。

公司产业园区开发业务以产业新城为依托，打通从产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设和产业运营服务整个链条，通过以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展的模式，推动新型城镇化，为产业新城所在区域提供产业升级、经济发展的综合解决方案。产业园区开发业务的大致模式为，公司与地方政府签订合作协议，接受政府委托，负责土地整理、基础设施建设维护与运营、公共设施建设维护与运营、园区招商、企业服务、园区运营及其他政府委托的相关工作。地方政府则将委托园区内所新产生的收入中地方留成部分按约定比例作为支付给公司之前垫付的投资成本及投资回报的资金来源。产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，增长潜力可期。截至报告期末，公司已布局产业新城 30 多处，是国内领先的产业新城运营商。

2、产业小镇

为解决新型城镇化过程中的问题，各地均开始了“特色”小镇的开发建设。2016 年国家住房城乡建设部、发改委、财政部联合发出的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提到，到 2020 年，争取培育 1,000 个左右各具特色、富有活力的特色小镇，从国家层面给予了政策支持。

2016 年全国两会的“十三五”规划中重点提出：坚持以人的城镇化为核心、以城市群为主体形态，加快新型城镇化步伐；以区域发展总体战略为基础，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带。2016 年 2 月，中央城市工作会议时隔 37 年重启，第一次从中共中央的高度指导和强调城市规划建设工作。这意味着在经济新常态的宏观背景下，中央空前重视新型城镇建设，新型城镇化是未来中国经济发展的最大动力。

2016年年报摘要

报告期内，公司销售额共计 1,203.25 亿元，较上年同期增长 66.43%。产业新城业务销售额共计 901.24 亿元（含园区结算收入额 177.59 亿元，产业园区配套住宅签约销售额 723.65 亿元），城市地产签约销售额 281.84 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 20.17 亿元。全年实现营业收入 538.2亿元，同比增长 40.4%；实现归属于上市公司股东的净利润 64.9亿元，同比增长 35.2%。

报告期内，公司签约销售面积共计 952.56 万平方米，较上年同期增长 23.56%，其中产业新城签约销售面积 711.8 万平方米，城市地产签约销售面积 240.76 万平方米。公司产业新城开发建设业务本期主要集中于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域，故收入主要来源为该区域。同时公司已拓展业务至北京丰台区、沈阳以及无锡、镇江、嘉善等环上海区域、华南区域。

公司资产负债率稍偏高。报告期末，银行贷款余额 206.88 亿，债券期末余额 326.29 亿，信托、资管等其他融资余额 175.97 亿；期末公司对外担保金额 364.25 亿元，其中对控股子公司担保金额 362.75 亿元。利息资本化金额为 40.86 亿元。本期公司融资加权平均利息率为 6.97%，其中银行贷款的平均利息成本 6.04%，债券平均成本为 5.20%，信托、资管等其他融资的平均利息成本 9.37%。最高项目融资成本为 14.96%。

公司经营现金流77.6亿，同比上年微增4.2%。

整个2016年，公司经营情况如下：

第一，PPP 模式再获国家级认可。继“固安工业园区”入选国家发改委 PPP 项目典型案例库后，2016 年 10 月，财政部联合教育部、科技部等 19 个部委共同发布《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目就加快推动示范项目建设的通知》（财金[2016]91 号），公司作为社会投资人参与的“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发 PPP 项目”及“南京市溧水区产业新城项目”双双入选项目名单，公司与地方政府以 PPP 市场化机制打造可持续发展的产业新城，再次获得国家级的高度认可。

第二，区域拓展。公司持续深耕京津冀，同时积极开拓长江经济带、中原地区、珠三角地区、 “一带一路”等热点区域。2016 年度，公司新增 11 个园区进行产业新城的开发建设，分别位于安徽省六安市舒城县、南京市溧水区、河南省焦作市武陟县、四川省眉山市彭山区、河北省邢台市、河北省邯郸市丛台区、江门高新技术产业开发区及江海区、武汉市新洲区、河南省许昌市长葛市、浙江省湖州市南浔区、南京市江宁区湖熟街道新市镇开发项目，并与多个地方政府签署合作备忘录，积极参与多地 PPP 项目的招标。报告期内，公司还签署了 4 个海外产业新城合作备忘录，分别位于印度哈里亚纳邦、印度马哈拉施特拉邦、越南（包括东西贡城区和同奈省）及埃及新行政首都，并与印度尼西亚共和国知名企业马龙佳集团旗下企业签署正式合作协议启动项目建设，公司产业新城模式获得广泛的国际影响力。

第三，产业发展。公司继续贯彻落实“产业优先”重大战略，聚焦电子信息、智能制造、航空航天、生命科学、新材料、文化创意、现代服务等 10 大重点产业，推动产业集群集聚发展。全年签约 436 个入园企业，签约投资额 1122.4 亿，已与奥地利奥钢联集团、法国佛吉亚集团、京东方科技集团、金海岸影业有限公司、宁夏电影集团、北京稻香村食品有限公司、富士康集团等世界 500 强及行业龙头企业招商签约；“全球技术－华夏加速－中国创造”持续走向深入，已有硅谷 Film-Power、太东生物、赛亚生物等数十个项目落户各产业新城。

第四，城市发展。公司坚持“高标准规划、高规格建设”的理念，坚持打造可持续的宜居城市、持续进行高质量资源导入，完善所开发区域内生活、商业、教育、医疗等相关配套，如固安大湖商业街、香河文化艺术中心、沈阳幸福学校、嘉善新西塘水街等，成为践行“打造宜居城市、提升区域价值”核心理念的新亮点。

公司预计 2017 年的销售额为 1,450 亿元。预计园区住宅配套、城市地产施工面积合计约 4,068.8 万平方米，预计竣工面积合计约 550.3 万平方米。

价值成长投资分析

公司2005年来的历史业绩增长率：72.37%，净利增长率: 97.86%，未来三年预估增长率: 30.1 %（17E:28.50%, 18E:25.18%, 19E:36.88%）。