齐俊杰看财经：说楼市下跌还言之过早

说楼市下跌还言之过早！明年才是价格回归的起点

作者：齐俊杰看财经

昨天，国家统计局发布了10月份70个大中城市，商品住宅销售价格变动情况统计数据。从环比看，4个一线城市新房销售价格持平；二手房价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新房和二手房价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1百分点和0.5个百分点。35个三线城市新房上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手房价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

单从数据上看，可以得到一个简单的结论，那就是一线城市仍然在阴跌，二三线城市房价涨幅趋缓，其实大家更关注的是二手房价格，因为新房顶多是你的买入价，二手房价格则包括了买入价和卖出价，更能代表市场的预期，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。从二手房数据来看，天津、丹东、泉州分别环比下调0.1%；北京、上海、广州、石家庄、三亚等7个城市环比下调0.2%；宁波环比下调0.3%；厦门下调0.9%。另外，根据麦田房产中介的数据，目前客户议价的指数为-5.9%，也就是说，真实成交价要比首次出价低6%左右，这是2018年以来的最高水平。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比也是今年以来的高位。

而仍在上涨的城市，像贵阳，昆明，西安，兰州，安庆，大理，这些中西部地区的房价数据显示依旧坚挺，但是也应该看到，其实这些地方的流动性已经出现问题，比如西安现在房子已经不好卖了，所以之所以这些地方二手房还在涨，是因为预期在顶着，但预期这个东西来得快去的也快。随着棚改货币化安置大面积叫停，以及全国领军城市停涨，这些地方也随时会出现房价逆转的情况。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐经常说，房价的问题，已经从防止暴涨，到防止暴跌。目前全国楼市看空的声音越来越多，也出现了很多地方实质性下跌的情况，还出现了降价未遂被约谈的奇葩景象，但从数据上来看，这其实还只是一种假摔。客观的说，目前一线城市也只是微跌，用大家的话说，只是涨50跌10块，闹着玩的。从数据我们能看到，房价2015年指数定基是100，而现在北京是146，上海是138，杭州是141，深圳是151，也就是说跟2015年比，我们现在还是涨了40%，3年时间上涨40%，这个幅度显然依旧十分恐怖。所以一线城市的价格回落之路依旧任重而道远，有人问房价怎么涨才合理，根据美国的百年经验，房价每年涨幅应该略高于通胀，顶多1个点，如果我们按5%计算，那么到今年涨20%是合理的，也就是说，一线城市至少还要跌20%下去，才算合理，如果狠一点退回到2015年的房价也不是没有可能。

至于二线城市的房价，这里就要分层了，像南京，合肥，厦门，武汉，青岛，这些重点城市，其实涨幅跟一线城市差不多，他们下一步也会跟着一线城市回落，目标就是缓慢的下降，最好通过1-2年时间，消化掉20%的涨幅，这是最乐于见到的结果，而要防止突然的暴跌，如果半年跌去20%，这样很可能会出现断供，金融体系会出问题。所以慢慢的跌，每月跌不到1%，是完全可以的。

另外，太原，西安，重庆，成都，石家庄，沈阳，大连，长春，哈尔滨等等这些重点城市，他们第一波涨幅没赶上，后面虽然涨的挺凶，但是总体涨幅还不能跟一线城市相比，所以就目前来看，他们似乎还在涨，但这些地方该不该涨呢？这是个问题，起码从2008年到2015年，这些城市基本没怎么涨，那么前面那么多年没涨，怎么就这几年猛涨呢？主要就是棚改货币化安置导致的需求突然大增，所以未来随着货币化安置退潮，这些地方会马上形成流动性陷阱，突然之间大家都没钱了。然后没有成交。急用钱的房主就得大幅降价甩卖。这些地方已经出现了严重的供过于求，唯一化解的办法就是开放人口，吸引人才，所以我们也看到，越来越多的地方开始放宽政策，从而争取绕开限购。这是维持房价的最后希望。

至于三线城市，甚至四五线城市，货币化停止后，大概半年到一年，就会是死水一潭，房子将彻底失去流动性，为了投资而买房的人，将很难见到回头钱。

综合来看，影响最大的还是一线城市，只要一线城市慢慢下跌，就不会出现大规模断供，金融风险就没有太大的问题，二线城市最好维持平稳，也在鼓励他们去争抢人才，支撑房价，促进一线城市人口回流，所以二线城市目前处于政策彷徨地带。未来房价上涨下跌的可能性都很大，抢到人了，你就能继续涨，抢不到人，甚至被别人抢走了人，你就该跌了，而三线以下流动性枯竭，根本卖不掉，所以风险基本都甩给了接盘侠。所以说楼市跌了，可能还言之过早，我们刚刚找对了调控的路，明年才是价值回归的起点。