陷阱还是机会有感于华发股份的股价低迷

华发股份(600325)：每股净资产 5.95元，每股净利润 1.08元，历史净利润年均增长 27.08%，预估未来三年净利润年均增长 25.99%，更多数据见：华发股份600325核心经营数据

华发股份的当前股价 6.56元，市盈率 5.8，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 393.88%；20倍PE，预期收益率 558.5%；25倍PE，预期收益率 723.13%；30倍PE，预期收益率 887.76%。

对于华发股份来说，市场目前给出的是面临危机或是破产的估值。首先，一个房企出现危机，大概率有几个征兆：1.资金链出现极大问题，楼盘普遍滞销，现金流枯竭；银行不愿意放贷、只能谋求高利率贷款；大量项目施工进度放缓甚至烂尾，加剧市场各方对房企的负面判断。2.裁员减薪，减少不必要支出。3.在市场中拿地金额大幅减少，减少投资以避免进一步恶化现金流危机。4.由于拿地的不断减少，仅靠存货销售（问题大的房企甚至连存货都无法变现），导致销售会迅速放缓。5.房产市场行情低迷、或者高价地块过多，最终销售价格无法覆盖成本，从而导致现金回收困难，还债压力陡增。

那么，我们再来看一下，华发会不会已经面临危机甚至是即将破产了呢？我们逐条来对比一下：1.华发有滞销楼盘吗？有肯定有，但可以忽略不计，试问有哪个开发商没有几个滞销的盘呢？银行对华发断贷了吗？没有，相反，有息负债规模是逐年增加的。至于利率，华发去年平均六点几的融资成本不是最低，但肯定是不高的。一个面临危机的房企，你觉得能始终拿到成本不高并逐年增加规模的银行贷款吗？（银行的那些精英可比雪球的一些大v们更精于财务分析吧）。华发有大量烂尾楼吗？应该没有吧？至少我从没听说过 2.华发有大量裁员减薪的情况吗？没有，相反，根据球友提供的数据，华发的员工数量去年是大幅增加的。3.华发拿地金额减少了吗？没有。相反，去年拿地大幅增加，在去年底的几天里光两块地就花了一百多亿，去年房企权益拿地榜，华发大概排17名，这是史无前例的排名，试问，一个面临危机的房企，却在拼命加大投资，这是什么逻辑？4.华发的销售放缓了吗？没有，非但没放缓，去年的全口径销售首次突破千亿，达1205亿，增幅百分之三十以上，权益销售733亿，增幅也有百分之二十三。5.华发的销售价格是不是能覆盖成本？这个问题，没法准确回答，应该说，过去的销售肯定总体是能赢利的，但未来的销售，得看市场发展，华发的在售项目和未售项目大部分位于华中武汉、长三角城市群、珠三角城市群这三块区域，如果这三大块区域集体出现较大幅度的下跌，那么毫无疑问将影响华发。但问题是，目前整体这几大区域的房价是很稳定的，甚至上海、深圳等地还出现了一房难求需摇号的状况。难道就因为大部分市场人士yy以后这几大区域必定是趋势向下，所以华发面临风险？如果是这样的话，那我只能钦佩这些人的预测能力真是太强了

以上说了这么多，只是想客观分析一下华发股份，而根据目前华发的种种状况，仅仅从逻辑推理上，我完全无法感受到这是一个即将出现危机的企业。对于一个业绩仍在增长，财务并没有恶化的企业来说，市场是错判的（当然，你如果说你是从2025年回到现在，告诉我那时候的中国房价已经崩溃了，那现在华发的价格是合适的）。当然，华发也有隐忧，其中最大的问题是负债，如果放大负债的过程中，遇到了房地产市场的持续回调，那么，这种高负债是危险的。但是、但是、但是，你不是时空穿越者，你凭什么能这么肯定？，你反驳说：炒股票就是炒预期呀。那么我问你，房企的业绩都有两年左右的滞后期，20年结算的大概率是17、18年的销售，而华发最近几年的销售是年年增长的，往后推算，预期两三年之内的业绩是有保障的，这种合理的预期你视而不见，却在yy还没有发生或者不会发生的事情，合适吗？三聚氰胺事件时，你预期了未来伊利将破产，最后正确了吗？禁止公款消费茅台，你预期茅台即将业绩见顶，最后正确了吗？三条红线，五档分类的政策下，你预期未来华发将深陷泥潭，最后你会正确吗？