金茂资本首开股份高和资本联合收购中关村地标建筑

首开股份(600376)：每股净资产 9.31元，每股净利润 1.07元，历史净利润年均增长 49.24%，预估未来三年净利润年均增长 16.87%，更多数据见：首开股份600376核心经营数据

首开股份的当前股价 6.79元，市盈率 4.74，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 275.98%；20倍PE，预期收益率 401.31%；25倍PE，预期收益率 526.64%；30倍PE，预期收益率 651.97%。

作者丨崔昕编辑丨吴林排版丨崔昕

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

因全球金融危机而大放异彩的经济学家海曼·明斯基最重要的观点是：金融稳定具有不稳定性，从资本周期的角度看，不稳定可以创造稳定的条件。

这可以成为在这个不稳定的周期内产生的大宗交易的注脚。

近日，首开股份、中国金茂联手高和资本共同成立火炬基金，认缴出资12.02亿元，收购北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座。收购完成后，火炬基金将对火炬公司持有的启迪科技大厦D座开展经营活动，通过改造升级，实现股权价值及资产增值目的，并在条件具备时选择整售或以资产证券化等方式退出。

01 空置率上行背景下的收购良机

对于逆向投资者而言，糟糕的行业历史回报可以代表潜在的机会。

过去一年，受到疫情影响，一线城市写字楼空置率持续走高，租金水平下行。北京去年写字楼空置率达到了17%。但与此同时，收并购机会增多，反而是收购的好时机。

而决定写字楼是否具有收购价值的，目前看来依然是“地段”。如去年1月以超40亿元出售的上海歌斐中心，就处于上海黄浦区核心区域。

而此次完成交易的启迪大厦D座则身处北京传统的核心商务圈中关村。据戴德梁行统计，2020年第四季度，中关村空置率仅3%，甚至出现了供不应求的局面。启迪科技大厦所在的清华科技园更是中关村的核心地带，集聚了中国最主要的高科技互联网巨头,这些企业所在的产业是中国经济最重要的增长点，还毗邻众多高校。可以说，该项目处于非常有利的地理位置，有非常大的升值潜力和投资价值，改造升级后或许能够进一步保证出租率。

图1：标的物业区位图

图片来源：金茂资本

02 首开、金茂联手盘活存量市场

此次交易由首开股份、中国金茂及高和资本分别持股40%、50%、10%的比例联手完成。3月3日，首开股份通过公告对外宣称，公司将为首茂丰和13.5亿元的并购贷款提供担保，根据40%出资比例，公司将提供不超过5.4亿元连带责任担保，资金用于收购火炬公司100%股权。

首开集团

在北京深耕多年的首开集团，曾于2019年与石景山区人民政府签署老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议，为改善老旧小区的综合服务管理水平做努力。但对于在棚改、旧改领域运营多年的首开来说，怎样通过商业及办公项目的城市更新来应对接踵而至的地产行业新趋势，盘活存量市场，从而实现业绩的大幅提升，是今后都将要面临的课题。

棚改、旧改、城市更新项目普遍存在周期长、回款慢等问题，对企业来说要承担非常大的资金压力，根据首开股份2020年三季报，首开于报告期末的负债合计2679.62亿元，同比增加9.16%。其中一年内到期的非流动负债为264.95亿元，同比多增25.42亿元及10.61%。且由于回款慢，城市更新项目的效果很难很快地体现在销售业绩中，因此，此次选择与金茂、高和联手，参与本次科技启迪大厦D座的收购，减轻了首开的资金压力，也表明了首开集团向地产行业的后开发时代大步迈进的决心。

金茂资本

虽然在城市更新方面，金茂资本已有位于北京市中关村上地信息产业基地的J Space及西安鼓楼酒店等项目在手，但相比首开，同为“国家队”队员的金茂在城市更新方面的经验还有所欠缺。

但随着房地产行业由增量市场向存量市场转变的趋势已不可逆转，金茂资本无疑希望通过对有市场影响力的地标性项目的运营，完善不动产投资运营业务、提升资产增值，在城市更新领域走出更坚实的一步，此次加入科技启迪大厦D座项目的升级改造就是一次重要的实践。

高和资本

对于高和资本来说，这已经不是第一次参与北京办公楼、写字楼的改造升级了。早在2019年7月，高和资本就与大悦城控股合力完成了首个并购基金投资项目——“大悦春风里”。在此之后仅过了一个月，高和资本就再度出手，完成了对北京太阳宫商圈爱琴海项目的收购，并将项目改造为以甲级写字楼为主的综合业态。此次联合收购之前，高和资本就通过与擅长商业运营的大悦城控股合作，通过联合成立并购基金完成项目收购，已经在存量市场中寻找到了合适的生存方式。