招商蛇口绿档利润首次出现负增长

招商蛇口(001979)：每股净资产 8.24元，每股净利润 1.89元，历史净利润年均增长 40.47%，预估未来三年净利润年均增长 20.71%，更多数据见：招商蛇口001979核心经营数据

招商蛇口的当前股价 16.77元，市盈率 11.01，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 197.34%；20倍PE，预期收益率 296.45%；25倍PE，预期收益率 395.56%；30倍PE，预期收益率 494.68%。

　　招商蛇口3月22日晚间，披露2020年度业绩报告。财报数据显示，截至2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。按照“三道红线”的标准，其属全部达标的“绿档”房企。但另一方面，招商蛇口的利润却出现下滑，2020年其利润总额为241.09亿元，同比减少7.71%；归属于上市公司股东的净利润为122.53亿元，同比减少23.58%。这也是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。

　　对于净利润减少的原因，招商蛇口在公告中称，由于公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长，但行业利润率下滑和房地产业务结转产品类型不同，地产业务结转毛利率有所下降。此外，招商蛇口2020年计提了存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加了9.7亿元，减少公司归属上市公司股东净利润21.84亿元，对归属上市公司股东的净利润影响同比增加7.5亿元。

　　销售方面，2020年招商蛇口实现合同销售金额2776.1亿元，同比增长25.9%，合同销售面积 1243.5万平方米，同比增长6.3%。其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波七个城市公司均突破百亿销售；华东、深圳、西南、华南、江南5 个区域销售金额增速超过20%，从业绩贡献可以看出招商蛇口仍保持以深圳为大本营的南部区域的较强优势。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，房地产营收增长主要来自2020年招商蛇口房地产项目结转收入规模的增长，包括北京雍和府、北京都会中心、大连公园1872、南京雍宁府、南京东望府、武汉一江璟城等项目大额结转。

　　另一方面，招商蛇口整体收入的增加来自于园区与运营板块业务的增长，该部分业务收入为282.3亿元，同比增长126.3%，收入占整体营收约22%。邮轮业务收入规模较小，且2020年受疫情冲击较为严重，同比减少79.2%，但邮轮业务对整体营收影响力较少。

　　土地储备方面，2020年招商蛇口重点聚焦核心一二线城市，全年新增土地98宗，土储建筑面积1625万平方米，权益面积1045万平方米，权益占比64%。2020年权益拿地金额约814.3亿元，较上年同期540.0亿元大幅增加50.8%，拿地节奏上下半年保持一致，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布局西安、合肥、南通、东莞等重点城市。

　　招商蛇口方面表示，港城联动、产城联动已经成为公司综合发展模式下获取优质资源的重要方式。继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，公司在报告期通过港城联动又相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；而产城联动更是喜结硕果，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储备。

　　新的一年，招商蛇口提出了新的销售计划，“公司预计2021年新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米，全年力争实现签约销售额3300亿元。”

　　潘浩分析称，3300亿销售目标，预期增速19%，降速意图明显，稳步跨越3000亿业绩门槛，但基于当期招商蛇口的销售情况，达成任务并不轻松。2020年，招商蛇口继续保持三道红线“零踩线”，背书于招商局集团下，财务质量不断优化，这一点基本符合预期。而对于招商蛇口则更应该关注，在逆势下积极增加土储、加持持有型物业管理是否可以对冲不断下降的业绩增速与较低的毛利率水平带来的经营风险。