新城控股吾悦位置及竞争等情况2青浦和吴江吾悦

新城控股(601155)：每股净资产 22.61元，每股净利润 6.79元，历史净利润年均增长 41.16%，预估未来三年净利润年均增长 17.34%，更多数据见：新城控股601155核心经营数据

新城控股的当前股价 46.65元，市盈率 6.91，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 191.95%；20倍PE，预期收益率 289.27%；25倍PE，预期收益率 386.59%；30倍PE，预期收益率 483.91%。

$新城控股(SH601155)$

3、上海青浦吾悦广场

交通：淀山湖大道南侧、漕盈路东侧

周边：周围很多小区

竞争：对面是满天星399广场。青浦万达茂（地铁口位置好一点）1.8公里。

政府：距离青浦区政府3.1公里

租金：

总结：这个吾悦广场是新城唯一的一线城市的吾悦，20年租金大幅下降，是所有吾悦中20年租金下降最厉害的吾悦。16年也曾经出现过租金大幅下降。可能是因为大量的店铺调整。知道具体情况的可以在下面说一说租金大幅下降的原因。如果有朋友现场参加股东会的也可以问问管理层上海吾悦广场为啥租金下降这么厉害？

万达茂开业导致吾悦生意不好？

可能有人认为万达茂开业之后会大幅度抢走吾悦的客户，但是其他也有类似这种竞争格局，万达距离吾悦很近，但是吾悦的租金也不见下降。以后会看到很多竞争对手很近的吾悦。常州武进吾悦距离万达2公里左右租金持续增长，长沙松雅湖吾悦也是距离万象汇2公里左右租金持续增长。个人不认为两公里竞争对手开业就能把吾悦干趴下。

个人对青浦吾悦的展望：

周围很多小区，距离区政府3公里左右，也算一线城市区级中心区域，再加上吾悦团队的运营能力，个人对上海青浦吾悦未来租金提升还是有信心，我们拭目以待。

4、苏州吴江吾悦广场

交通：地铁口

周边：周围小区很多

竞争：同一个地铁站有万象汇和爱琴海购物中心

政府：距离吴江区政府3.3公里

GDP:苏州市20170.5 亿元（2020年）

人口：1074.99万（2019年常住人口）

租金：

从单位面积租金看，这个吾悦是新城旗下最差吾悦之一，主要是因为对面就是爱琴海购物公园和万象汇这几乎是近身肉搏，同一个地铁站三个大型商业综合体。万象汇是华润置地旗下的，也是国内大型的商业综合体开发商。爱琴海也是大型的连锁购物中心，红星美凯龙的兄弟公司。都是强大的竞争对手。在这样的竞争格局下，可能会形成商圈，成为整个吴江区的商业中心，大家可能日子好过一点。

租金角度看运营：

从租金增长角度看，剔除20年的疫情影响，吴江吾悦的租金也是持续增长的，又一个例子说明吾悦在这么强大的竞争环境下还能保持租金的持续增长，从侧面说明吾悦的运营能力还是非常厉害，对吾悦的商业运营管理能力还是很有信心。

个人对吴江吾悦的展望：

强二线城市苏州吴江区政府附近，经济发达地区，地铁口，未来还是有可能成为区级中心。希望能够吸引更多吴江区的客流，成为区域级的中心。这个吾悦让我想起长海五角场万达广场，也是竞争对手扎堆的地方，但是不影响五角场万达成为经营最好的万达广场之一。也希望看到吴江吾悦成为最好的吾悦之一。也有可能维持现状，最差的吾悦之一。