深度华夏幸福的过去现在与未来一

华夏幸福(600340)：每股净资产 10.67元，每股净利润 0.97元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 6.38元，市盈率 2.06，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 759.05%；20倍PE，预期收益率 1045.4%；25倍PE，预期收益率 1331.75%；30倍PE，预期收益率 1618.1%。

上周 $华夏幸福(SH600340)$ 出现了一个久违的涨停，这究竟是下跌路上的昙花一现，还是反转行情的前奏。
这个周末，我仔细研究了一下了华夏幸福，这个中国产业地产的龙头，曾经的中国地产10强。

一、我们不一样，每个人都有不同的境遇

中国的房地产企业很多，但是每个企业都各有特色。
中海的品质与成本控制，万科的住宅与物流地产，龙湖、新城、万达的商业地产，华侨城和融创（原万达）的旅游地产，但是说到中国的产业地产，不得不提华夏幸福。

华夏幸福的产业地产之路离不开二王。老板王文学和王老板产业地产道路上的指路人王志纲。

华夏幸福的老板，王文学，1967年5月出生于河北省廊坊市下属的霸州市东阳庄乡王庄子村。1985年从廊坊市工业学校毕业后分配到了廊坊市公交公司工作，1992年小平同志的南巡讲话掀起了一股创业大潮。王老板也被卷入了这场大潮之中。如果王老板不下海，对中国产业地产界肯定是一大损失。

20世纪80年代末，王文学在廊坊市交通局运输公司当过几年司机。据《财经》杂志援引知情人士的说法称，王文学情商很高，为人机灵勤快。早年在市交通局运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多政府官员。

1992年，王文学正式下海，在廊坊党校旁边开了一家“川崎火锅店”，干餐饮最重要的是位置，“川崎火锅店”所在的新华路是当时廊坊市的中心，很多政府单位都在这一条街上，所以到他火锅店里用餐的人群也比较集中，不仅生意红火，火锅店也越开越大，甚至还开了分店。而王文学在经营火锅店的过程中，也认识了不少政府部门的人。

后来王文学解释自己为什么会给自己的火锅店起一个日本名字？自己脑袋大，剃了小短头，长得像个日本人，索性火锅店就取一个日本名字。

在接触中，王文学发现了新的生意机会，因为当时政府有翻新楼堂馆所的需求，所以王文学组建起装修队伍，开始承接楼堂馆所建设的工程。这里先解释一下什么是楼堂馆所，简单说就是政府性质的办公楼、会议楼、展览馆、纪念馆、俱乐部、干休所、疗养院等的总称，而这些设施的建设以及翻新就需要找实施单位，王文学做的就是这个活。

王文学虽然开辟了新的生意，但仍然没有抛下火锅店，而是安排人继续经营，自己又再起炉灶弄了一个装修公司。不得不说王文学当时的选择是明智的，火锅店为他后来遭遇的危机留了一条退路。1997年，随着亚洲金融危机的爆发，政府财政收紧，国家明文下令禁止地方资金用于楼堂馆所建设，于是，装修款一直拿不到手，而下游供应商又频频催款，王文学遭到了两头压力，据传还曾在春节期间外出躲债。

不过王文学没被难倒，他做了一件引人瞩目的事情。在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。据《财经》引述知情人士的说法称，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

1998年，正筹备新饭馆的王文学遇到了一个机遇。得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关政府部门，顺利地获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款。

有了资金，又有工程队，华夏房地产公司从此成立，在王石的启蒙下，王文学建起了自己的第一个楼盘——华夏花园建成。华夏花园完全是拷辟了万科的设计图纸和标准，自然在品质上也是当时廊坊最高的水准，所以一开盘即售罄。王老板也从中赚了5000万。这时候，王文学面临着他发迹史上的第一个难题：到底是继续小打小闹，在当地吭哧吭哧一个一个开发楼盘呢，还是弄出一个大的动静，实现跨越式的发展。

好学的王文学开始到处求教。对于华夏幸福转型至关重要的王志纲出现在了王文学的生命中。

2001年，王文学在北京的住交会上碰到了王志纲。彼时，王志纲和他的工作室在中国地产界尽人皆知，名噪一时。因为他刚刚帮广州市宏宇集团董事长黄文仔在广州番禺的华南板块创下“香河湾”楼盘的销售奇迹。

王文学以虔诚谦卑的姿态向王志纲求教。王志纲建议其另辟蹊径，朝产业地产方向发展。华夏幸福日后遵循的产业地产道路，便是在王文学跟王志纲的几次交流中奠定下来的。在开发房地产的同时将产业导入形成产城互动，产城一体的局面。这是华夏幸福产业地产开发模式的最初原型，1999年王老板正式开始了他的造城之路。

恰逢2002年，廊坊市政府对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持。无相关经验的王文学放手一搏，与固安县政府签下60平方公里、期限50年的委托开发协议。但危机再次袭来，2003年国务院发文停止审批并清理整顿开发区，但王文学已在固安工业园区投入良多，为此，他曾在固安街边当街痛哭。幸运的是，在政府的支持下，王文学安然过关。王文学在相关文件中找到“有区位发展优势可以保留”的规定，认为固安毗邻北京，符合区位优势的要求，于是通过廊坊市政府与河北省及相关部委沟通，最终躲过整治。峰回路转，经过多年建设，固安工业园成为王文学的产业新城开山之作。到2006年，固安工业园被河北省政府批准为省级开发区，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一。

为了造城，王文学融得了两亿的资金。两亿在当时是个大数目，廊坊市区的土地那时也就30万左右一亩。这两亿的启动资金，第一用在固安开发区建设，第二拿一部分钱做房地产，在廊坊市区拿了很多新的地。
2002年到2007年，这期间，固安的开发主要靠华夏幸福在廊坊市拿地卖房输血，华夏幸福以住宅养产业地产的模式由此而来。
后来，在廊坊市区之外，王文学也慢慢地把触角伸到其他环京地区。

华夏幸福成立了京御地产公司，开始在廊坊市区之外的香河、大厂等地拿地，并创立了自己的住宅品牌——孔雀城。

潮白河孔雀城，大运河孔雀城，永定河孔雀城等一系列住宅项目开始在北京周边拔地而起。

2008年前后，随着北京奥运会的临近，环京楼市开始躁动起来。

2007年底京御地产销售额第一次超过了廊坊地产，达到了38亿左右。而京御地产和廊坊地产加在一起的销售额则达到70多亿，由此华夏幸福进入了高速增长期，在接下来的几年间，销售额从一百多亿，到三百多亿，到五百多亿，到八百多亿，直至冲过1000亿大关。

华夏幸福的快速发展，是吃了环京房价上涨的红利，房价不断增长，原来卖4000，后来卖8000，后来卖12000，最后卖到2万多，你土地成本都不变，房价上去了，销售额当然就上去了，利润也上去了。

随着环京房价的不断上涨，王文学的身价也水涨船高。《2017胡润房地产企业家榜》发布，王文学以485亿元排名第七，这一年，王老板麾下控制了4家上市公司：华夏幸福、维信诺、ST宏盛、玉龙股份，资本市场的“华夏幸福系”呼之欲出，这是王文学和华夏幸福的高光时刻。

二、另辟蹊径，独特的产业地产模式

以往的产业园区都是由政府建设运营的，在2002年以前我国还没有市场化运作园区的先例。产业新城应该怎样规划，怎样建设，怎样管理和运营，当时并没有答案。王文学认识到，这是一个复杂的项目，不能只拍脑袋，一定要借助外脑制定科学的规划。他不惜重金请来了全球顶级的咨询团队出谋划算，诚邀8个国家30多位规划大师对开发区进行规划设计，聘请王志纲工作室制定发展战略，聘请德国罗兰贝格公司制定产业规划，美国DPZ公司制定城市规划，将世界最先进的理念融入到开发区的规划当中，勾勒出了固安园区未来50年的发展框架。即便在今年看来，这种理念也是十分先进的。

栽下梧桐树，引得凤凰来。自2005年起，固安工业园区开始了高标准的基础设施建设，营造高品质的开发区环境。华夏幸福将固安开发区的招商总部从廊坊搬迁到了北京CBD，同时开始了大规模的招商和产业研讨工作。持续的投入产生了很好的效果，正兴集团廊坊车轮有限公司和京东方移动平板显示项目相继落户核心区，标志着园区科学规划和专业招商成果显著。2006年3月。河北省政府批复廊坊开发区固安园区升级为省级开发区，并更名为固安工业园。固安市场化运作开发区建设，运营机制和产业链专业招商的成果获得了时任河北省委书记白克明，省长郭庚茂等领导的关注和认可，这也标志着华夏幸福的产业地产模式正式形成，此后，落户固安的企业数量加速增长。

此时华夏幸福提出建设未来城市实验区的理想，开始大规模建设生活和休闲区。2008年，固安园区实现了产业布局和生活设施布局的齐头并进，经济发展与环境保护并举，实现了快速发展，真正的从一个工业区开始向新型城市转变，并形成了特有的品牌效应。

通过固安园区的五年打磨，华夏幸福积累了从园区规划、开发、经营的完整经验形成了成熟的模式，同时打造了一支有战斗力的人才队伍。2017年起。华夏幸福开启了异地复制制度。华夏幸福完善了产业形成模式，塑造了独特的品牌，获得了各地政府的认可，提升了市场影响力，2011年成功登陆资本市场，在上交所实现了借壳上市。

随后，华夏幸福实现了进一步的扩张，截至2015年10月。华夏幸福建设园区35个，委托开发面积达到了2433平方公里。此时的华夏幸福已经不满足于只在国内建设产业，2014年3月，华夏幸福基业股份有限公司在香港设立的全资子公司环球产业投资有限公司在美国加利福尼亚州硅谷设立了一家名为CFLD(US)IncubatorServices,Inc.的全资子公司，开始建设硅谷高科技孵化器。这是华夏幸福迈出国际化道路的第一步。2015年年初，华夏幸福在集团总部成立了一带一路事业部。负责华夏幸福海外经营模式的研究、规划及项目落地，从而实现在一带一路沿线国家上的战略卡位。

三、华夏幸福赚钱的独门秘籍

产业新城项目对资金的需求量极大，不是一般开发商能够轻易尝试的，在这样复杂的项目当中，华夏幸福是是如何实现盈利的呢？华夏幸福有一套运作园区独特的盈利模式。

一般来说，园区类项目的经营主要的盈利点来自以下七个方面。一是产业性物业开发租售性的收益；二是区域或产业规划类的服务性收入；三是产业投资回报；四是园区公共设施或服务平台的建设收入；五是配套的住宅和商业开发收益；六是区域改造提升或一级开发的收益；七是税收鼓励与政府的产业补贴。在华夏幸福的体系当中，这七类盈利点归结为四类：一级开发；地产业务；产业发展服务及公共配套。这四类业务当中值得一提的是产业服务。这是华夏幸福的独门绝技。所谓产业发展服务，是指在园区导入产业的过程当中收取的服务费。而该类费用在华夏幸福的计算方式当中，是以导入产业或企业固定资产投资额的45%来向地方政府收取的，可谓一本万利。如果地方政府无法支付，那么就会在土地的地价上予以兑付，而华夏幸福则通过对园区土地的住宅开发与销售，获取最终的收益。这种商业模式的结构，本身既是华夏幸福快速规模扩张的独门武器，同时也是未来限制华夏幸福发展的桎梏。除了独门的盈利模式外。华夏幸福还有一项其他房企望尘莫及的技能，那就是其花式的融资模式。据统计，华夏幸福所运用过的融资模式多达20多种，为国内房地产企业之最，而且这些方式十分灵活，堪称是民企融资的教科书。这些花样繁多的融资模式，也为华夏幸福未来的困局埋下了隐患。

华夏幸福开发的园区主要是在环京地区，依靠多年的经营，华夏幸福在该区域内囤积了大量的土地。伴随着环京楼市的大热，2015年环京楼市大涨，重仓环京地区土地的王老板收获到了华夏满满的幸福。固安，永清，霸州，廊坊，大厂，香河，延庆。华夏幸福喊出一个北京城，四个孔雀城的豪言壮语。华夏幸福的销售额一度看涨，在2016年和2017年连续两年冲进了全国地产前十强。每年地产领域的销售额排名也仅仅是住宅产品类的销售额，并不包括华夏幸福的其他园区开发及产业服务业务的收入，其实际的收入远远要高于榜单上的销售额。华夏幸福对普通房企而言简直就是降位打击。华夏幸福是一家产业地产公司，一般房企玩的是小区，而华夏幸福玩的是城区，这是格局上的差别，普通房企按亩拿地，华夏幸福按平方公里拿地。2017年4月1日，中共中央，国务院印发通知，决定设立国家级新区河北雄安新区。雄安新区三个县，总共430平方公里陆地，华夏幸福已经通过框架协议锁定了其中的四分之一——留给政府的土地，似乎已经不多了。一边是自己的切身利益，一边是国家的千年大计，王老板再现了20年前放弃政府装修款的豪迈，直接声明：“华夏幸福，自愿放弃雄安新区的土地，坚决服从中央决定。”如此深明大义，华夏幸福一下被推到了舆论的风口浪尖。