华夏幸福终于割席

华夏幸福(600340)：每股净资产 10.67元，每股净利润 0.97元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 6.38元，市盈率 2.06，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 759.05%；20倍PE，预期收益率 1045.4%；25倍PE，预期收益率 1331.75%；30倍PE，预期收益率 1618.1%。

 文丨地产三哥

一、细处不断粗处断，黄梅不落青梅落

华夏幸福有两个董事长，联席。

去年10月份，王文学参加上交所的一次主题演讲时，全程他都只讲产业地产，对当时自己公司大力推进的商业地产，他只字未提。

可就在2020年上半年，华夏幸福拿地金额超过200亿，其中多是大宗商业、商住地块。

商业地产是平安对华夏幸福进行战略投资之后的新业务，由深圳总部负责，联席董事长吴向东团队出身华润，有卓越的地产和商业地产行业履历。

这时候，距离2018年7月，平安作为战略投资者进入华夏幸福已经两年多了。上交所的演讲似乎将一些传闻坐实。

终于，随着2月份王文学债委会上公开信，以及3月25日的平安“不再拿钱”的表态，外人想象中两驾马车：产业地产、商业地产散架了。

“大家有的还要养家糊口，有的还要新的事业追求，这个跟道德无关，不是说你对老王就不好。”

王文学的公开信中说。

道德和情义是最虚无缥缈的东西。所以，无论公开信中是要讲理想、讲情怀、还是讲哥们义气，到最后甚至说大白话：

“我今天是不行了，对你怎么样不了，但是社会自有公道。”

这些都不会改变这个社会运行的基本规则在每一件具体事情上的映射：没有永恒的朋友和敌人，只有永恒的利益。

平安入股之后，华夏幸福有两个总部、廊坊和深圳，也有两个董事长。最近王董事长在不断变卖旗下资产的时候，市场传闻另外一位联席董事长，作为职业经理人的吴向东将加盟深圳本土开发商鹏瑞集团。一位是职业企业家，一位是职业经理人，大家本就不同。

作为战略投资股东平安的代表，吴向东从华润带出来的兄弟不少，有100多人。兄弟们也得吃饭养家，就算以一个外人视角来看，这事情也无关道德和操守，更加不要说情谊了。

老王说他能享受的了一起喝酒时候的好，也能忍受现在的煎熬。他是一个起于微末、依靠奋斗一步步走出来的优秀企业家。

1992年，邓公南巡，王文学下海开火锅店。这时候的吴向东还是清华大学的学生，1993年加盟华润，一步步做到华润置地董事局主席，是卓越的职业经理人。

从面相上看，吴董事长是吃亏的，面带权谋机警；而王董事长看上去更忠厚拙朴一些。

也许，大家从源头上不是一路人。

每个人的人生经历和因此而形成的价值观都是不一样的，价值观不同，大家即便做到一个席子上，最终也得割席，就像管宁和华歆。

菜根谭上说，交友须带三分侠气，做人要存一点素心。可能从来就不是朋友，所以也就无所谓侠气了，倒是彼此多少都应该要有点素心。

二、时来铁似金，运去金成铁

人有运气好的时候，就有运气差的时候。

2017年4月1日，雄安新区设立，重仓京津冀的华夏幸福如日中天。华夏幸福当时表态，愿意无条件服从决策层后续安排。

“天安门正南五十公里。”

从融资现金流的角度，也能看出当日盛景。

2017年华夏幸福筹资现金流流入571亿元，投资现金净流出200亿元，经营现金流净流出162亿元，在外界一致看好的情况下，公司融资扩张很轻松。

值得注意的是，此前的2015年、2016年华夏幸福的经营现金流为正，这从侧面说明之前的产业新城模式是走的通的，至少在环京地区是走得通的。

2018年，公司筹资现金流陡降为净流出65亿元，所以才有了平安的战略入股。

平安战略入股之后，2019年筹资现金流流入259亿元、2020三季报，筹资现金流净流入253亿元。

平安的背书效果不可谓不强，融资能力在2018年短期受挫之后再度坚挺。

但是，开源之后，无法节流。

2018、2019两个年度，融资的钱赶不上流出的钱。同期的经营现金流净流出分别是318亿元、251亿元。

产业新城业务异地扩张需要现金，三通一平+招商服务+产业落地，这个过程本身资金回笼周期就很长，ppp模式能解决一部分资金来源问题，但远水难解近渴。

此外，新业务商业地产也需要资金，商业地产的资金回笼周期更长。

所有的资金解决渠道只有两个：第一是住宅地产的销售、第二是继续扩大融资规模。

对于住宅地产销售的偏废是2016年以来公司的最大软肋。环京限购是外因，产业新城的区位是内因，业务本身也是问题。

其实在三道红线新政掐死房地产融资之前，这已经变成了一个无解的问题了，除非能解决融资的问题。

在所有人以为平安会继续深入合作，平安并没有。

“保险资金+不动产投资”只是理想中的模式，在它落地之前，很多现实的、理论的障碍需要时间和实践才能消除，华夏幸福跑不过时间。

在所有人都以为有人会兜底的时候，平安没有兜底。

3月25日的平安集团股东大会上,公司董事总经理兼联席CEO谢永林在回应华夏幸福债务风波时直言“中国平安将不再出钱”。

曾经以为这是一个你若盛开、蝴蝶自来的画面。

最后才发现这是一个大难临头各自飞的结局。

人终究还是要靠自己，到最后，也只有你自己。

所以，这些来自社会的毒打，只要打不垮你，越早越好。

三、自恨枝无叶，莫怨太阳偏

在儿子的毕业典礼演讲中，美国现任最高法院首席大法官约翰•罗伯茨祝愿这些初中毕业生们未来遭遇“不公、不幸、孤独、被忽视、背叛”。

遭遇不公，这样，你才能懂得公正的价值。

遭受背叛，这样，你才能领悟忠诚的重要。

体验到孤独，这样，你才会明白朋友的珍贵。

运气不佳，这样，你才会意识到概率和机遇的重要性，才会明白你的成功并非天经地义，而他人的失败也不是理所应当。

对手会时不时对你们的失败幸灾乐祸，这样，你才懂得人要有竞争精神。

被无视，这样，你才能明白要学会倾听。

遭受痛苦，这样，你就能懂得要抱有同情心。

生活从来如此，它是由“不公、不幸、孤独、被忽视、背叛”组成的。

人生而平等，这是指人格上，而不是机会、命运和境遇上，所有人们才会奋斗。

同样的道理，换个表达方式就诛心了，天津某中学老师也讲出了一个残酷的事实：

“别的学生家长一年挣的顶你妈妈五十年的钱”。

然后她被停职了，这影响和谐社会的构建，但并不妨碍这个事实的存在。

2020年度，招商银行年报再次印证了这个事实，人数占比2%不到的金葵花及以上客户的资产占全行管理零售客户总资产余额的82.15%，人均资产余额237万元。

2010年M2年末余额72.6万亿元，2020年末是218.7万亿，正好三倍。

如果以M2为基数，以招商银行金葵花卡及以上用户的在管资产余额为分子，这个比例从2015年的1.61%增长到2020年3.36%。

这至少能说明，从2015年到2020年，更富有的一批人获得了更多的资产，以招行数据样本，人数比例大概是2%。

多年以前，上大学还是改变命运的机会的时候，家族里面的一位受人尊敬的长者说过类似的话：“都考上大学怎么办，总有人要留下来种田。”

我把这理解为一种鞭策。

后来，三哥慢慢发现，即便上了大学，大家也不一样。

大学的经历只是让你产生了一个平等的错觉，其实大家的家庭背景、眼界、审美，都不在一个高度。

这些背后都有一个朴素的社会现实：社会是分层的，每个人的境遇和命运的不同的。

黄渤说得好，你弱的时候，身边都是各种各样的人；等你自己变强了，你会发现身边都是好人。

正因如此，生命不息，毒打不止，奋斗不止，直到你扼住命运的咽喉，或者与命运和解：王文学公开信中谓之曰：“愿赌服输”。

结语

1998年4月12日，华夏幸福拿了第一块地，现在是2021年4月12日的夜。

23年的奋斗带来的结果并非如主人公所愿。

王文学一直说，华夏幸福不是做房地产的，是做产业新城的。

多年以前，三哥遇到一位因养猪而欠债的农民，他借了扶贫贷款养猪，但最终猪没养好，亏损很多，一位去考察的县领导很诧异的对他说：

你还真养猪啊？

住宅这么好卖，你还真搞产业新城啊？

有时候，你会觉得产业新城就是个缩影，它本应当是产业、人居相辅相成的地方，2017年开始异地复制之前的华夏幸福是这样的。

马云几年之前说过，“如果阿里巴巴比现在小，是现在的1/3或者一半，做起来会很舒服。”

受恩深处宜先退，得意浓时便可休。

有时候这些人并不是傻到不知道这句古话的意思，也许他们只是想多做一些事情。

(完)

作者：地产三哥
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