中国平安(601318)：每股净资产 42.24元，每股净利润 8.1元，历史净利润年均增长 28.47%，预估未来三年净利润年均增长 14.48%，更多数据见：中国平安601318核心经营数据 中国平安的当前股价 74.26元，市盈率 9.41，未来三年的估值假设和预期收益率如下：15倍PE，预期收益率 154.87%；20倍PE，预期收益率 239.83%；25倍PE，预期收益率 324.79%；30倍PE，预期收益率 409.74%。 华夏幸福(600340)：每股净资产 10.67元，每股净利润 0.97元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据 华夏幸福的当前股价 6.38元，市盈率 2.06，未来三年的估值假设和预期收益率如下：15倍PE，预期收益率 759.05%；20倍PE，预期收益率 1045.4%；25倍PE，预期收益率 1331.75%；30倍PE，预期收益率 1618.1%。 中国平安(601318)：每股净资产 42.24元，每股净利润 8.1元，历史净利润年均增长 28.47%，预估未来三年净利润年均增长 14.48%，更多数据见：中国平安601318核心经营数据 中国平安的当前股价 74.26元，市盈率 9.41，未来三年的估值假设和预期收益率如下：15倍PE，预期收益率 154.87%；20倍PE，预期收益率 239.83%；25倍PE，预期收益率 324.79%；30倍PE，预期收益率 409.74%。 导读：没有永远的职业经理人，只有永恒的利益。 原创首发：一市房产 作者：叶斩影 两年前，华夏幸福以3869万元的天价税前薪酬，挖走了在华润置地服役超25年的“灵魂舵手”吴向东。 而今，华夏幸福深陷千亿债务危机，吴向东也开始了下一场”筹谋“。 日前，有消息称华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东，将加盟深圳本土开发商鹏瑞集团。追随他的，还有此前从华润置地带到华夏幸福南方总部的100余人。 有知情人士透露，吴向东与鹏瑞接触，最初是为了推销华夏幸福南方总部的项目，但双方深入交谈之后，吴向东选择了加盟。 不过，吴向东将直接担任鹏瑞集团总裁，还是以其他形式与鹏瑞集团董事局主席徐航展开合作，目前还不得而知。 01 吴向东出走，华夏幸福再生变局？ 在华润置地，吴向东被称作“灵魂舵手”，他曾力排众议，亲自操刀“罗湖万象城”城市更新项目，并一手打造了以万象城为品牌的商业地产体系，引领其走向“住宅地产+商业地产”的双轮驱动格局。 缔造了22座万象城之后，2019年初，52岁的吴向东带着丰富的商业地产经验，正式履职华夏幸福。 起家产业新城，此前华夏幸福的主营业务模式为“产业新城开发+房地产开发”，在平安成为第二大股东后，华夏幸福开始谋求转型并探索新业务。 图：华夏幸福产业新城模式 图源：企业官网 目前，华夏幸福主要业务板块分别为：产业新城及相关业务、商业地产及相关业务。后者则包括商业综合体、康养事业、长租住房、管理输出、科学社区等。 吴向东到来后，准备深耕一二线城市和商业地产的华夏幸福，形成了南北双总部格局。原有的产业新城和房地产业务由北京总部领衔，商业地产相关的创新业务则交给南方总部，由吴向东负责。 吴向东上任一年后，华夏幸福商业地产及相关业务在2019年从无到有。年报显示，2019年，华夏幸福新业务已覆盖4座城市，落地了北京丽泽平安幸福中心、武汉长江中心两大项目，此外还有城市更新前期服务商项目8个，深圳、东莞分别占6个、2个，新增土储171万平方米。 截止2020年，华夏幸福已开拓6座商办项目，包括首个面向平安银行的资产定制项目——武汉平安幸福中心，南京首个双线地铁同期共建项目——南京金陵华夏中心，以及哈尔滨深哈中心、广州白鹅潭项目。 吴向东的出走，让深陷泥潭中的华夏幸福再生变局。 02 重金也喂不饱的”吞金兽” 纵使新项目在开拓，但囿于商业地产投资大、周期长、回报慢的属性，刚刚开展的新业务对华夏幸福产生的利润尚不成气候。 根据最新财报，2020年前三季度，华夏幸福营业收入567亿元，归股净利72.8亿元，虽然同比仍存在一定下滑，但可以看到，第三季度单季的净利润已经从半年度的同比下降28.5%，缩窄至同比下降3.8%，经营情况正在好转，而这主要是通过降费增效、狠抓回款等带来的。 报告期内，华夏幸福资产负债率82.1%，同比下降1.8个百分点；受益于经营性现金流净流出减少145亿元，华夏幸福经营性现金流净额-250.72亿元，较上年的-395.54亿元增加36.61%；期末现金及现金等价物余额共计366.76亿元。 值得关注的是，新业务不能做出即时贡献，却好似一只“吞金兽”，需要不断重金投喂。 2020年前三季度，华夏幸福土地支出198.5亿元，这其中，过半都给了商业地产及相关业务拿地，达102.03亿元；而相比2019年同期，产业新城的取地支出下降近半，仅有96.46亿元。 按照华夏幸福的设想，南方总部的项目基本上都是为平安服务的，存量方面，华夏幸福帮平安拓展，会收项目拓展费，基本上是平安来投资。增量方面由于银保监会对险资有一些限制，所以每个项目拿地前都是要中国平安预审批通过的，两证齐全以后就可以转让给中国平安。新业务就是给中国平安做的资金周转，住宅部分由华夏幸福销售。 但一位上市房企深圳区域投拓负责人透露：一些平安集团原本圈下的地块，后来也被划归到华夏幸福南方总部之下。但粤港澳大湾区的项目基本都是城市更新，不会那么快有产出。 03 中国平安与华夏幸福或”分手“？ 吴向东或许等不到“有产出”的那一天了，他的此次出走也引发外界猜测，华夏幸福南方总部业务将何去何从？ 有消息传出，华夏幸福商业地产业务或将由鹏瑞集团接手。 相比于华润置地和华夏幸福，鹏瑞集团在名气上并不出众。 这是深圳本土的一家综合型企业，以地产开发为主营业务，同时发展健康产业、商业运营、物业管理、PE投资等。它的代表作是深圳湾1号综合体，项目包括顶级精装公寓、超甲级写字楼、莱佛士奢华酒店、莱佛士品牌公寓和湾汇高定商业中心。 图：深圳湾1号 官网显示，目前鹏瑞的项目集中在大湾区，持有的项目包括城市更新共计18个，未来三年内计划拓展新项目土地面积300-600万平方米，从土地储备看，实属小房企。 鹏瑞集团的法定代表人为徐航，同时也是大股东，持股99.8%。资料显示，徐航毕业于清华大学，原本投身医药行业，是医疗器械公司迈瑞医疗的联合创始人。 图：吴向东与徐航一同亮相签约仪式 一张来自鹏瑞集团的照片显示，4月8日，徐航与吴向东一同出席了签约仪式，徐航及鹏瑞公益基金会，共同向上海世界顶尖科学家发展基金会10亿元人民币。 上海顶科发展基金会的发起方为世界顶尖科学家协会，据股权穿透图，世界顶尖科学家（上海）科学集团有限公司成立于2019年12月，由吴向东任董事，华夏幸福（深圳）运营管理有限公司持股20%。 图：世界顶尖科学家（上海）科学集团有限公司股东构成 图源：企查查 如此来看，鹏瑞与华夏幸福的合作也并非没有可能。 2020年，华夏幸福跌出“千亿俱乐部”，操盘金额仅达949亿，加之债务危机爆发、头部人物出走，华夏幸福确实经历着“不甚幸福”的一年。 3月25日，中国平安在年度股东大会上明确表示，后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。 最新消息指出，目前已有120家左右债权人与华夏幸福签署加入债委会，华夏幸福已完成展期和解约178亿元债务。截至目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计372.1亿元。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，吴向东团队的出走，对于华夏幸福整体的发展战略、运营管理、市场形象等都是一个很大损失，亦会给市场信心来负面影响。 另一方面，由于吴向东是中国平安推荐而来，他的撤出，也表明中国平安与华夏幸福之间的关系发生实质性变化，中国平安或不会再继续向华夏幸福注入资源。 一市房产原创出品，未经授权私自转载，视为抄袭 作者：商业地产时代原文链接：https://xueqiu.com/2737725862/177038226 转载请注明：www.51xianjinliu.com » 一市|吴向东出走预示华夏幸福与中国平安正式分手 喜欢 (1)or分享 (0)
