荣盛发展补充分析搜集

荣盛发展(002146)：每股净资产 11.13元，每股净利润 1.73元，历史净利润年均增长 31.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：荣盛发展002146核心经营数据

荣盛发展的当前股价 6.43元，市盈率 3.24，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 389.89%；20倍PE，预期收益率 553.19%；25倍PE，预期收益率 716.49%；30倍PE，预期收益率 879.78%。

荣盛的优点文人说的够多了，我简单的分析一下荣盛的风险供股友们参考:

1、最大的风险还是回款率太低，只有60%多，2020年权益销售额增长了10%，预收款竟然从890亿降到了840多亿，问题很严重！钱收不回来，严重的后果是资金链断裂（也就是常说的爆雷），好一点的结果也是要放慢公司的发展，拿地少，停止规模扩张，新开工计划大幅减少，这些恐怕都是不得已而为之。

2、项目主要在三四五线城市，比一二线城市要脆弱的多，抗风险能力差的多，环京楼市连年大幅下跌就是最好的例子。看看董秘对回款低的解释就知道回款率低也是项目主要在三四五线城市的必然结果。

3、文人一再强调荣盛少数股东占比低是优势，这是不正确的，事物有两面性，少数股东（联营）是一个公司运营能力的重要体现，荣盛基本上等于单干，这绝对不能算是一个优秀的地产公司。

4、没时间研究这些专业知识，普通股民最简单的办法是通过一个公司发行债券的利率水平来大致判断这个公司风险等级，股市里价值被扭曲，风险失真，但是购买债券的机构头脑是清醒的，利率基本上是与风险等级挂钩的。

5、我要特别强调的是，荣盛有缺点有风险，但是目前的股价已经充分反应了这些，但是荣盛也不像很多股友想象的那样被低估，综合考虑荣盛的运营能力，发展潜力和风险等级等因素，荣盛目前的市盈率（20年4倍左右）是恰当的，因为优质的如金地也才5倍，要说低估只能说是整个房地产板块被低估。

6、也是我要强调的，很多股友担心荣盛会像华夏幸福一样暴雷，我认可能性很低，荣盛一直都是一家比较稳健经营的公司，这一点上我非常认同文人的观点，管理层比我们小散更加清楚荣盛的风险，会规避这些风险的，比如不得已而为之的少拿地，停止规模扩张等。

7、对整个房地产板块的一个基本判断，20年全国总销售额17万多亿，按照均价一万多一点计算，减去商业地产面积，以人均住房35平计算，20年建的房子够4千万人居住，10年就是4亿人，中国人口总体趋势已经到了下降时代，所以十年以后房地产总体规模必然急剧萎缩，另一方面目前一二线房价上涨的城市此起彼伏，相信用不了多久就会传导到三四线，房地产的白银十年是有保障的，整体上我个人观点是五年之内投资房地产公司是安全的，必然迎来价值回归，但是五年之后不建议再买房地产公司的股票。