齐俊杰看财经：房价到底能不能降

房价到底能不能降？允不允许降？

作者：齐俊杰看财经

最近，就连官媒的自媒体侠客岛都在讨论房子到底能不能降价的问题，也提到了几个案例，安徽合肥院子，降价6000元，结果房产局长亲自调研后，不久房价就涨回去了。同时安徽砀山某楼盘也发生了降价未遂事件，被当地政府约谈，然后停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

而就在几天前，另一个官媒经济日报竟然发文明确表示，房地产市场对国民经济的带动作用明显，对满足居民住有所居，提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清。

于是很多人都在猜测了，这到底是什么意思呢？是不是真的会出现，老百姓常说的那句话，国家不会让房价跌？

从侠客岛的文章中我们看到，有地产企业人士表态，前两年高价拿地的项目，现在限地价、限房价，还有各种限制政策；加上水泥、河砂、钢筋等建材涨价，人工费上升，形势好的时候就是不让涨价。形势坏了，又不让降价，“拿地不得不谨慎。”而拿地谨慎，造成了土地的大量流拍，这让土地财政已经捉襟见肘，所以充分理解当地政府对于房地产的迫切心情，他们是真心希望房价能重新涨起来的，这样财政才有钱，很多事情才好干。

从对土地财政的依赖度来看，南京，合肥，杭州，佛山，济南，珠海，武汉，这些地方都超过了100%，三亚，南宁，成都也都超过了90%，所以这些地方更是非常迫切希望，来破掉目前房地产目前的局，而办法就是通过引进人才战略，来给限购松松土，最近土地财政依赖并不是特别大，只有49%的苏州就发布了人才战略，一共规定了ABCDE，五类人才购买首套自住住房，可不受户籍、个税和社保缴纳时限等限制。其中E类人才为全日制硕士及以上研究生；符合各地紧缺专业目录的全日制本科毕业生；符合各地紧缺工种目录和相关条件的高技能人才，高级工原则上在30周岁以下；中级职称及以上专技人才；自主创业并带动 3 人及以上就业的普通高校或职业院校毕业生。苏州本地普通高校或职业院校毕业生在苏就业创业的，视同为引进。也就是说，一般大学生毕业生，基本都被放开限购了，所以这个群体其实非常大。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐一直在说，这其实就是一场上面与地方的博弈，地方确实是想房价涨，要防止房价跌，而上面则从金融风险在考量，如果房价再涨，好处地方得到，风险全部甩给金融系统，无论是居民杠杆率，还是偿债能力，已经濒临极限，居民债务比上可支配收入已经超过了100%，所以加杠杆显然已经没有空间了，必须控制房价再上涨。而既然上面态度如此坚决，地方也只好执行，但是跟上面防止大涨不同，地方在拼命的防止大跌，因为现在跌下去，后果就要地方承担了，土地没得卖了，收入就会锐减，地方债务压力山大，而且最重要的是，还会影响社会稳定。所以这就形成了一个奇葩的现象，上面防大起，地方防大落，开发商和房地产市场加载中间，是最难受的。

如今银行也不怎么给贷款了，开发商不降价，就没法回款，资金就这么一点一点的消耗，实在是相当的心急，涨价，跌价都不行，市场预期混乱，购房人观望情绪很重，没办法引导，所以只能坐吃等死。

现在这个局，该到了对决的时候，既然官媒下面的侠客岛，报道了这个消息，就说明上面已经注意到了这个问题，侠客岛说的比较含蓄，并没有给出明确的立场，只是说如何既逐步摆脱土地财政，又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定，还需要一场大变革。这种既好又快的表态，是我们一贯的思路，但是往往很难有这种两全其美的东西，有的时候需要一点勇气，多一点担当。房地产税的变革可能并没有那么快，即使出台，也不太可能在短期内替代土地财政，所以现在必须要给一个方向出来，老齐认为从上面对于一线城市的态度而言，小幅回落，平稳阴跌，是可以接受的方式，一年跌个20-30%，确实会有风险，所以在房价回调压力较大，土地财政依赖比较大的地方，可能会通过人才战略的方式变相放松调控。其实我们在半年总结的时候已经说了，一线和三四线基本已经凉了，唯一存在变数的就是抢人口的二线，这是他们的盘外招，关键时刻可以通过放开人口政策，绕开限购，来为楼市托底。而现在这个表演已经开始，至于能不能托住下跌的楼市，还得看上面对这种做法是否默许。如果这次苏州的做法被允许，会有更多的二线城市跟进，从而绕开限购。来为当地的房价输血。不过即使这样，再想大涨也很难了，因为金融政策还是收紧的，顶多也就是小涨或者维持不跌。所有这场多空较量才刚刚开始。