反思在华夏幸福上的投资

华夏幸福(600340)：每股净资产 13.21元，每股净利润 3.79元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 27.99%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元，市盈率 4.98，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 430.23%；20倍PE，预期收益率 606.97%；25倍PE，预期收益率 783.71%；30倍PE，预期收益率 960.45%。

去年至今，没赚到钱，反而小亏。贸易战以来，进一步收缩持股，这一年多来，手里有意义的持仓只有六只股票：平安、格力、万华、招行、华夏、万科。这里面，平安、格力、万科基本没亏没赚。万华招行赚了，然而加在一起，也没能填上华夏幸福的坑。因为股价持续的下跌，目前仓位已经将至第二，略低于平安。

应该是2017年首次买入华夏幸福。当时只是观察仓，原因是其高ROE、低PE,2018年后，华夏遇冷，开始深入研究。2019年连绵的下跌，一路加仓，遂买至第一仓位。如今回看，这笔投资是有瑕疵的。倒不是因为股价下跌而这么说，主要还是因为自己的能力圈不够，没能真正深刻的认识企业，导致的误判。

第一、是华夏的房屋签约销售额。我之所以敢重仓，是因为相信华夏最起码能实现与平安的对赌，加上公司章程里，30%分红的承诺。这样算下来，送股前，分红就能到一块五。可以说是相当舒服了。然而，我没有预料到华夏这个销售额可能作假。当然了，这块还没能最终证实，但应该没有别的解释。否则不至于连续三年千亿签约销售，前三个季度却只结算大概300亿。相当于原本以为的底，其实是漏的。

第二、低估了三年百城的财务压力。当年不断发公告签约时，也是很开心，以为又摘得了一颗鲜美的果实。浑没意识到，这对财务的压力，一个城投5亿做启动，百城就得500亿。以华夏的体量，其实玩不转的。

第三、低估了现金流的压力。产城这个业务，从前期的规划、拆迁、土地整理、基建、招商、确认收入、土地拍卖、政府付款。整个流程太长。而政府的付款意愿和能力，却不那么乐观。有点像农民工，辛辛苦苦干了一年，年底要钱的时候，黑心的包工头不给钱。华夏某种意义上，就是个农名工，年底包工头不给钱，自己就傻眼了。钱都是自己垫付的。类比的话，这个模式，比茅台差的太远。