新城控股2021年卖出策略

新城控股(601155)：每股净资产 13.0元，每股净利润 4.69元，历史净利润年均增长 48.78%，预估未来三年净利润年均增长 28.62%，更多数据见：新城控股601155核心经营数据

新城控股的当前股价 29.02元，市盈率 5.9，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 415.81%；20倍PE，预期收益率 587.75%；25倍PE，预期收益率 759.69%；30倍PE，预期收益率 931.63%。

今天闲来无事，坐下来对新城控股的估值天马行空地算一下，制定出今年的卖出策略，心中有个大体的计划，剩下的就又是满心欢喜的等待了。

首先算一下新城控股三年后的合理市值，分两部分进行估算：

一、住宅开发部分

新城2023年的时候结算的是2021年的项目，销售中有一部分商业的部分，住开就算50%吧（实际应该是60%住开，40%商业，这里就对半开了），7%的销售净利率，给8倍的估值，则这部分三年后合理市值为：

3000*50%*7%*8=840亿。

二、商业部分。

吾悦广场未来3年按照每年新拿30个项目，每年新开业30家的速度大体测算。

第1种就是用成本法估值，在2023年在手项目246个，已经开业的186个，对应每个成本为7亿。则这些已经开业的项目价值186*7=1302亿。

第2种用利润估值法。

公司2021年在手项目一共156个，23个月能够实现满铺开业，即在2023年能够开业156座吾悦广场。每个吾悦广场产生1亿的营业收入，40%净利润率，给20倍市盈率。（商业广场永续经营，给25倍市盈率都不为过，保守起见给个15倍估值。再考虑其成长性，给20倍估值）

则商业部分的合理市值为156×40%×20=1248亿。

（虽然次年这些新开业的吾悦广场才能产生一整年的租金收入，但已经具备了产生这么多收益的能力，就不纠结早一年还是晚一年的事了。）

这两种不同的估算方法，保守点，取第二种方法的估值，则新城2023年商业的价值为1,200亿。

综上所述，三年后新城控股的合理市值为800+1200=2000亿。卖出的条件是今年新城控股的市值超过未来三年合理市值的50%，即在2021年新城控股市值超过3000亿的时候可以卖出。

具体的卖出策略，3,000亿卖1/3，3300亿卖1/3，3600亿清仓，对应卖出股价分别为133元，145元，160元。

卖出均价为3300亿，对应现在800亿的市值，我呵呵一笑，要啥自行车呢，今年再给我来15%的收益就已经知足了。想多了，想多了啊。

在短期毫无规律的市场中，只要心中有价值，大跌大涨都不怕。这样才能在极端行情中，不迷失方向，不瞎鸡巴搞，不乱了阵脚，不至于丢掉自己本该可以赚到的钱。

作者：轻轻尘
原文链接：https://xueqiu.com/9085951021/168991012

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