华夏幸福濒临破产环京的房子还能买吗

华夏幸福(600340)：每股净资产 13.21元，每股净利润 3.79元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 27.99%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元，市盈率 4.98，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 430.23%；20倍PE，预期收益率 606.97%；25倍PE，预期收益率 783.71%；30倍PE，预期收益率 960.45%。

当泰禾还在天台要死要活的，在旁边一直不吭声的大块头华夏幸福突然先跳楼了。

“环京之王”华夏幸福2月1日晚间公告称，发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿。

“环京之王”已经大到不能倒，至少对于廊坊来说不能倒。有监管部门排除了公司破产的可能性，要求其偿还其债务，除非该公司无力偿债。

华夏幸福面临流动性问题，上周开了第一次债委会会议，阵容超级豪华。

平安集团和工行作为债委会主席和副主席，参会人员包括人民银行金融稳定局局长孙天琦、银保监会创新部副主任黄晋波、证监会债券部主任陈飞、河北省委常委、人行金融稳定局、银保监会、廊坊市长、河北银监证监、王文学及230多家金融机构代表，监管机构、地方政府、金融机构债权人、债务人悉数到场，还有金杜律师事务所。

中国平安和工商银行是华夏幸福最大的两个债主，金杜律师事务所是破产重组专家。

华夏幸福的股票已经停牌，股价不到2018年峰值的1/3。

据华夏幸福最新公告显示，截至2020年第三季度末，华夏幸福计息负债超过2000亿元，自2020年第四季度至今，华夏幸福到期需偿还融资本息金额559亿元。

华夏幸福到底是环京经济的必然结果还是房地产调控的牺牲品？

华夏幸福董事长王文学总结华夏幸福的危机原因主要有：一是错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元；二是新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；三是前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。

这并非华夏幸福第一次危机，两年之前，环京开始房地产调控之后，华夏幸福就遇到了巨大的问题。2018年7月和2019年2月，平安资管斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。靠着平安爸爸，华夏幸福又撑了两年。

努力“自救”的同时，地方政府也对华夏幸福给予了很大的支持：根据报道为最高95亿元人民币（15亿美元）的有条件的财务援助。

华夏幸福2020年第三季度财报显示，报告期内房地产储备主要集中在固安区域、霸州区域、涿州区域、大厂区域、香河区域等环京区域。

2016年，华夏幸福创造了1200多亿销售额的神话，头一次成功跻身房企TOP10榜单，以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名。

华夏幸福的经典IP是“孔雀城”，笔者看过几个环京的“孔雀城”，大多位置偏僻，并不在县市的中心，有的甚至道路还没通。这些小区品质尚可，绿化优美，但密度较大，别墅楼盘像是略带土味的欧式小镇。

2017年楼市见顶之后，北京开始强有力的调控房地产市场，环京各城市也逐步全面限购，环京楼市立刻进入冰冻期。华夏幸福用“分期付款，三年网签”的方式来促进销售，到期不能网签可以选择退款。寄希望与三年之后限购放松，购房者可以网签，如果政策不放松，那也可以占用客户资金三年。在“房住不炒”基调下和环京疲弱的楼市中，这样的游戏终于玩不下去。

跟环沪和环深完全不一样，北京周边都是一群穷亲戚，环京都是三四五线城市，北三县也就是小县城水平。环京的房地产市场，如果不靠外地人，根本撑不起来，除了燕郊还有点活力，其他城市的楼市都死气沉沉。

没有了投资客和外地的购房人，孔雀城根本卖不出去。

“环京之王”的救赎看起来困难重重，除非放开限购。但从今年的房地产调控基调来看，放开限购根本不可能；放开落户也没什么吸引力，还不如去天津落户。

当北京自豪的成为第一个“减量发展”的城市，却发现四周的亲戚都快饿死了，本来预期环京应该承接北京减掉的产业和人口，结果大部分去了南方。

“鬼城之王”

跟所有其他的开发商都不同，华夏幸福创造了独特的模式，华夏幸福从来不说自己是房地产开发商，而是“产业新城运营商”。

华夏幸福一直走“住宅+产业新城”路线，深度捆绑地方政府。华夏幸福提供规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等一揽子解决方案，地方政府则主要提供土地，并对项目进行监督和审批。

产业新城模式的好处是，华夏幸福能够以极低成本拿到园区周边大量土地，依靠卖房获得较高的毛利率；坏处是投入时间太长、需要巨额垫资、回报周期遥远，使得公司现金流长期紧张。

华夏幸福在环京区域开发运营多个“孔雀城”时，住宅获得的现金流投入到产业园区建设中。销售额持续高增长时这种运营模式没有问题，但在“房住不炒”大背景下，2017年起环京楼市因限购加码迅速降温，其商品房销售遭受重挫，现金流骤然紧张，风险就这样埋下了。

华夏幸福号称为城市导入产业集群，对地方政府吸引力很大，然而大多数产业园都是挂着牌子的空城。雪球上有人专门去探访华夏幸福在全国各地的产业园，大部分是空城，入驻的公司仅仅挂个牌子的比比皆是。在华夏幸福最为成功的固安产业园，情况也好不到哪儿去，有人放出无人机观察，本该18：20下班高峰期的固安航空产业园，漆黑一片。