财迷‖百尺楼高水接天:展望2021楼市并解读唱多大V被约谈房贷收紧及华夏幸福爆雷

华夏幸福(600340)：每股净资产 13.21元，每股净利润 3.79元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 27.99%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元，市盈率 4.98，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 430.23%；20倍PE，预期收益率 606.97%；25倍PE，预期收益率 783.71%；30倍PE，预期收益率 960.45%。

最近世道变化大。帝都唱多楼市的自媒体大V竟然破天荒首次被约谈，并被要求闭上鸟嘴，不能背离“房住不炒”定位：

更有趣的是多地房贷被“反季节”收紧：

还有就是河北前首富的公司，制霸环京楼市的地头蛇华夏幸福暴雷，并表示坚决不逃废债：

辣么，看官或就会有如下问题：

问题一：全球大放水，神州涌入大量低利率热钱。原本应大家一起乘春风炒一波楼市。然鹅，庙堂对此十分警惕。在技术官僚布置之下，妖艳贱货自媒体被约谈，房贷被收紧，房企被安排暴雷。以上反常现象背后的趋势和底层逻辑是什么？

问题二： 历史地看，作为神州人资产配置的最大类产品，楼市未来走向将会如何？

问题三：之前财迷一直劝急着进场的购房者先观望，等新任米帝总统就职之后再说。如今拜振华既已就职，神州楼市在未来该如何投资？

下面，财迷就来为列位看官回答以上问题。

ONE.神州楼市和财政唇亡齿寒的关系

窃以为，要回答上面的问题，首先要厘清神州财政和神州楼市的关系。

两年前，一位读者赴港找财迷饮茶聊天（如没记错，此君是北大经济学毕业，为保护隐私故隐去姓名），席间曾引用过一句话，让财迷印象深刻。这句话的大意是：“要理解一个帝国，最好先理解这个帝国的财政”。

从历史经验来看，这句话非常有理——秦皇能兴，靠的是商鞅李斯建立一套军事财政体系。汉武勃起，靠的是文景之治家底。隋二世而亡，是因为隋文帝对民间经济逼迫过甚，涸泽而渔。而唐经安史之乱还能续命152年（唐开国到安史之乱才132年），靠的是唐吸取隋教训，放水养鱼。

宋亡泰半是因为冗官冗员。元亡则很大程度要要怪使用纸钞导致通胀。明能延续两百余年，很大原因是因为朱重八不太懂经济，阴差阳错用银作币稳定了币制。清能延续三百多年，有不少功劳要算是因为番薯/玉米等作物的引进让大家都有饭吃，不用内卷。

而到了今天，历史又当如何发展？

财迷想斗胆提一个假设：要理解神州财政，最好是先厘清神州楼市。因为读懂了神州楼市，就是读懂了神州财政。

2021年1月28日，神州财政部刚刚公布了神州20年的财政收支情况。

神州各级政府收入，一共三大块。

第一块是一般公共预算收入，总体的盘子是18.2万亿，其中税收收入是大头，有154310亿元。中央一般公共预算收入82771亿，地方一般公共预算本级收入100124亿。这两块和19年比较总体有下降。

第二块是各种政府类基金收入。中央政府性基金预算收入3562亿元，同比下降11.8%；地方政府性基金预算本级收入89927亿元，同比增长11.7%。其中,国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%——这也就是说政府类基金收入总体的盘子是9.3万亿，其中中央基金收入连地方基金收入的零头都不到，且在下降。而地方基金收入（实际上主要就是卖地收入）的盘子有8.4万亿。

第三部分是各种国有资本的经营收入(央企和地方国企）。这类收入增长增长最多(20%)，但总体的盘子很小，只有4778亿元，其中中央国有资本经营预算收入1786亿元，地方国有资本经营预算收入2992亿元。和税收收入以及卖地收入相比，不值一提。

所以，财政的总收入四舍五入就是18.2万亿+9.3万亿+0.5万亿=28万亿。

上面这些数据说明了神马？

窃以为说明了：

1）中央虽然已经将国税地税合并，但是地方并未停止通过卖地来为财政搞钱。从某种意义上讲，很可能卖地收入仍然是各地山大王的最主要收入，这个趋势似乎并未改变。

2）如果没有了8.4万亿的卖地收入，则28万亿的全国财政总收入会下降30%——对于个14亿人的大国来说，收入下降30%，意味着神马，不言而喻。

3）实际上土地带来的收入远不止财政收入的3成，我们别忘了税收收入里很大一块来自于地产：土地和房地产相关税收中，契税7061亿元。土地增值税6468亿元。房产税2842亿元。耕地占用税1258亿元。城镇土地使用税2058亿元。总盘子是19678亿元——四舍五入就是2万亿。也就是说，实际上土地收入占财政收入的比例为(8.4+2)/24=43%。

而且，涉及地产的税收还有几项（比如地产企业所得税），但我们没有明确的数据，这里只能不算进来。但即使是这样，我们基本上可以说四成以上的财政收入（对地方来说是8成以上）来自于房地产——由此，我们似乎确凿可以说：地产收入是神州财政收入的最关键因素，甚至称得上命脉。

所以，以前是“春风举国裁宫锦，半作障泥半作帆”，如今是“春风举国看财政，半是税收半楼盘”——神州楼市和财政的关系是唇亡齿寒，财政很难离开房地产。

TWO.庙堂严控房价，打压地产的底层逻辑

探讨完楼市和财政之关系，问题就来了——既然地产业占了神州一半财政收入（其中占了地方财政的八成收入），辣么，为何庙堂还要严控房价？

另外，全球大放水，神州涌入大量低利率热钱。原本应该是“来啊，快活吧，反正有大把时光”，大家一起乘春风炒一波楼市。然鹅，庙堂对此十分警惕。在技术官僚布置之下，妖艳贱货自媒体被约谈，房贷被收紧，房企被安排暴雷。以上反常现象背后的趋势和底层逻辑是什么？

对于这个，其实财迷在19年末专门有文章写过，名字叫《财迷‖阖闾城外草连天:一文终结近期所有争吵并推演2020楼市》：

然鹅，那篇文章由于窥破天道，遭了劫数，被外星人劫持。所以财迷在这里也不能说太多。想要看的请拉到最后去加财迷的VIP群（也叫方舟群）。财迷这里只是稍微替大家回忆一下其中主要的Statements：

1)1994年1月1日，雄鸡诺夫主导实施的汇改落地，人仔对美元一下跌到8：1，由此神州开启以血汗工厂出口换回的外汇为锚印钞，人仔获得“小美元”外号。这间接带来“输入性通胀”，并迫使技术官僚以“楼市蓄水池”来缓解这个输入性通胀。

2）2008年，由于米帝经济危机，出口大跌，导致庙堂开始搞4万亿，转向以楼市为锚印钞。以楼市为锚印钞，并非以土地或者别的神马为锚印钞，而其实就是以广大购房者的信用扩张为锚印钞。或者更直白一点，是以广大房奴们未来几十年的劳动为锚印钞。

3）到了2019年末20年初，房奴们的信用扩张已到了极限，不能再扩张。具体起来，有三点：a）神州整体负债已经极高。b）无论是从换手率还是从分红的指标看，楼市都盛行投机，充满泡沫。c）神州房奴们的杠杆已经极高，实际上已经影响到他们的消费，这会导致神州的内需不足，进一步导致内循环无法开展。

总而言之，这三个理由都直接指向一个问题：以楼市为锚的印钞已经接近上限，不能再向上走。

所以，神州财政要戒掉地产鸦片。

上面这篇文章的内容，是财迷2019年末20年初写的。现在回头再看一遍，大体方向并无不妥。而随着时间的变化，理由和证据似乎变得更加充分。

比如，以楼市为锚进行信用扩张的一个副作用是会导致哪些有能力在早期进行信用扩张的人收割后来者，造成贫富分化加剧。这基本上得到了来自官方大佬的证实：

财迷以为，这就是为何庙堂技术官僚会严控楼市，以至于大佬不惜跳出来放狠话，直接说房地产是最大灰犀牛：

THREE.接下来会发生什么？

接下来会发生什么，主要还是看上面政策，因为楼市其实基本上是一个政策市。就现在的政策方向看，未来的地产市场很可能会出现以下情况：

1）楼市在持续被严控，势必不让房价上涨。

2021年1月19日，广州天河区住建部门就发出提醒通知，要严打各类哄抬房价、投机炒房等扰乱市场行为人群。

1月21日，上海有8部门联合下发《促进本市房地产平稳健康发展》文件，在限购、房贷、税收、土地等方面做出限制，当中最严厉的是规定了夫妻双方在离婚3年内购房都算二套房，可以说是直接堵死了假离婚买房市场套路。

1月22日，合肥发出通知，对集体抱团涨价、恶意炒卖房价的业主进行约谈，同时，将会暂停对这些房源进行二手房网签登记手续；对于擅自抬高价格出售的中介，会进行惩处。

1月23日，深圳正式启用“购房意向登记系统”，对购房者个税清单、买房款来源、婚姻情况进行严格审查，如果提交买房申购材料被审核出有虚假情况，系统会停止对该购房者3年网签。说白了，只要你动了炒房的心，有可能会面临3年“禁买期”。

1月27日，杭州下发《进一步加强房地产市场调控通知》，明确指出未满5年新落户居民在市区限购1套房子；如果是受赠，赠与人购买房屋必须满3年以上，可以说这是堵住利用赠予来规避限购调控路子。

2月5-7日：帝都、深圳和杭州都开始严查消费贷、违规资金和代冻资进入楼市：

所以，就以上的情况看，楼市调控还会继续。

窃以为这会直接导致市场上的资金流在别的地方激荡，并产生以下的奇观：“喝酒吃药”行情和茅台成为神州“第三城”：

2）物价的“温和上涨”会继续，因为既然大佬会关注这件事，一定不是小事。

而这已经开始，《新周刊》对此做了报道：

报道内容称:“据国家统计局公布数据，2020年全国居民消费价格（CPI）上涨了2.5%（一般定义CPI超过3%为通货膨胀）。食品烟酒价格上涨8.3%，其中，粮食价格上涨1.2%，鲜肉价格上涨7.1%，一直备受关注的猪肉价格更是上涨了49.7%。”

报道还说：“去年底刚搬到北京的张琛，第一次感受到了北方冬天物价的高昂。打开网上超市，鸡蛋价格由去年12月份的5.99元/10枚，涨到现在的9.9元/10枚，600g香蕉的价格由5.5元涨到6.8元，猪肉价格则涨到每斤35-50元不等。”

“物价上涨现象并不只存在于寒冷的北方。家住上海的陈娇下班途中罕见地逛了一次菜市场，吃惊发现排骨已经涨到60元一斤，猪颈肉排40多元一斤。……口味挑剔的广州市民发现，市场上的活虾价格明显上涨，九节虾一下子就由90多元/斤，涨到120元/斤。”

可见，这个上涨确实比较“温和”。

3）一些巨头会继续比较难过，因为上面已经说了要限制与大(JACK)平台（MA）合作的银行数量，并盯住哪些新的大而不能倒的巨头：

4）该退出就要退出，该降杠杆就要降杠杆，同时该暴雷的就要暴，不能再包庇：

这一点的影响是最大的——根据这个论调，我们基本上可以推测华夏幸福暴雷，才是刚刚开始。

而通过华夏幸福的暴雷，我们可以获得一些经验，并将其当作一个测量指标。

首先，华夏幸福暴雷说明了上面的决心。

这里我们要先讲清楚华夏幸福在地产江湖中的地位——财迷专门请助理收集了近年来的房企的资料。将地产企业分为三个梯队。第一梯队是神州地产业的顶级大鳄，吃下房奴的六个钱包甚至都不会掉下一滴鳄鱼的眼泪那种。其资产情况如下（看不清请点击放大，下同）：

从上图可知，其中有五家企业资产已经过万亿（恒大，万科，碧桂园，保利）或者接近万亿（融创）。基本上所有企业的资产都到了5000亿级别。

而第二梯队，则是我们看好的地区老大，其资产情况如下：

从上图可知，从2016年到2020年，华夏幸福的资产一直在上升，现在已经上升到5000多亿，仅此于作为国企的中铁建和原来的地产大佬万达。

然鹅，最近这样一家公司却硬生生的出现暴雷，这说明上面的决心很大——没有大而不能倒的公司，该暴雷就要暴雷。

其次，华夏幸福这件事，三年前就开始酝酿。也就是说华夏幸福这样的大企业，一般来说能挺三年。

2017年，环北京地区的廊坊、张家口、保定等地纷纷出台“限购令”，环京楼市大幅降温。受此影响，重仓环京的华夏幸福经营性现金流由正转负，为-162亿元，降幅超过300%。

2018年，华夏幸福转让环京区域的多个项目股权，用于回笼资金。2018年7月和2019年2月，平安共斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。华夏幸福的危机才暂告解除。

但受此影响，华夏幸福的元气大伤。2018年，华夏幸福的销售额达到1600亿的销售峰值。到2019年，这一规模下滑到1451亿元，降幅为11%。华夏幸福至今未公布2020的销售额，据第三方机构易居克而瑞的统计，其规模已经下滑到963亿。不仅跌出千亿军团，公司的排名也从最高时的行业前十，跌落至第47位。现在更直接暴雷。

所以其老板王文学才会开会检讨，说自己：“错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级；新拓展区域的效果不及预期；扩张激进，管理不精细；还受到疫情影响，云云。www.51xianjinliu.com » 财迷‖百尺楼高水接天:展望2021楼市并解读唱多大V被约谈房贷收紧及华夏幸福爆雷