新城控股(601155)：每股净资产 22.61元，每股净利润 6.79元，历史净利润年均增长 41.16%，预估未来三年净利润年均增长 17.34%，更多数据见：新城控股601155核心经营数据 新城控股的当前股价 46.65元，市盈率 6.91，未来三年的估值假设和预期收益率如下：15倍PE，预期收益率 191.95%；20倍PE，预期收益率 289.27%；25倍PE，预期收益率 386.59%；30倍PE，预期收益率 483.91%。 $新城控股(SH601155)$ 329业绩会的“启航、扬帆和破浪论”提炼的不错，点赞。但是Q&A部分的回答整体木有去年有诚意，差评。 一、Q&A Q1：三条红线、贷款集中度、土地两集中等相关政策，对行业和对公司的影响如何？ 王晓松：三条红线，管的是企业；贷款集中度管银行；土地两集中管的是地方政府。现在的基调是稳定价和稳预期，也是确保整个房地产行业，可以长周期可持续平稳健康发展，总体对于整个行业是利好，避免被过度透支。 一系列政策没有改变行业两个基本面，一是房地产作为国民经济的支柱行业地位。二是整个房地产行业超长周期的行业属性，没有任何变化。甚至会因为政策三稳，对于企业银行和政府的管控，让房地产的周期拉得更长。房地产行业可以有更长周期存在，对行业来说是利好。 让企业回归理性状态。土地储备回归理性，相信基本上大多数企业年销售的2~4倍左右的土地储备。确实目前整个负债可控，基本上未来很难有黑马。 目前调控下，只要企业越稳定，资源就会越倾斜，最终也会导致行业资源一定是向头部企业做集中，做倾斜。但稳健不代表不增长，只是在合理的管控范围之内，能够有最大化的增长，符合整个行业从利红利、金融红利迈向管理红利的变化。行业对于各家企业的管理能力要求未来会更加多。所以未来可能是比拼的是管理。 新城三条红线踩一条，为剔除预收款的资产负债率指标超标。希望能够在监管给的时间限额以内，提前达到绿档要求。 第二就是关于贷款集中度。从目前来看，从公司的回笼率的监控，没有太多的影响。 土地两集中，未来对于整个未来公司的资金安排会更加有确定性，对企业资金资金使用效率，对于融资更加有利。以前指标也是比较确定，比如工程款，支付工程款、销售节点、税费、土地拓展中吾悦广场的拿地。 以前唯独在排资金过程中，不确定的是什么时候去拿保证金去拍地。如果说未来这个也能够确定，对于整个公司的资金安排，觉得效率会更大。公司也是在做一些积极的排布。 Q2：公司拿地规划？ 王晓松：三条红线对于一些对于房企是有一些窗口指的。新城基本上还是控制在销售额的40%来用于拿地。新城从2020年下半年或者今年开始，不再进入新城市。除了吾悦广场综合体之外，纯住宅开发聚焦在现有城市深耕，所以也会更加聚焦可以深耕的城市，把现有的城市做强做透做大。 排摸过目前所进入的一二三四线城市很多值得深耕。只要在这些城市不用做到前5，只要是前10或者前8，就完完全全可以支撑住宅开发到3000亿乃至以上规模。加上吾悦广场的部分，现在的城市足够公司未来的发展。 希望把有限的子弹用在最有价值的一些地方。现在觉得分散可能不是一个最好的选择。能够把现在已经进入的城市做好。 Q3：对开发业务行业规模的判断？2021年的销售目标2600亿元是否比较保守？ 梁志诚：每年在岁末年初时候，业内对行业都有预判，但预判往往大跌眼镜。 2020年受疫情冲击，但是随着国内的经济态势扭转，房地产非常有效的作用。所以2020年年初的预测跟2020年年末的一个结果还是有很大的偏差。 2020年的年末，房地产行业依然冲破17万亿销售额，冲破17亿平方米的销售面积。同时行业集中度也更加明显。 随着房租不炒，房地产调控主旋律的进一步深入等，会有效保证房地产行业的持续长期的健康发展。当然也会带来行业竞争进一步的加剧和分化。作为新城控股，一个全国化布局的综合性的地产集团，非常支持，坚定的拥护国家的这些政策的出台， 对一定程度上已经实现全国化布局的房地产龙头企业来说，是积极性的。 2021年预判一个短周期，风险是非常大的。更希望是在一个中长周期内看一个趋势，那么大胆的做一个判断：目前的宏观基本面下面，房地产行业5~10年的中长期周期的销售规模应该是在维持在13万亿——20万亿区间。 当然这里面可能会有些微小的差异，也就是销售面积应该会在逐年递减的这么一种趋势，但是销售金额会在这个区间当中保持相对的稳定。 里面的三个因素。一是国家的中长期长期向好的基本面是没有改变，中长期的经济长期向好，房地产对经济的积极促进作用，基本面也没有改变。 第二个因素是都市圈中心城市，国家级的战略措施不断落地。那么这些国家级战略落地以后，这个城市的中心城市的集中度会进一步加大。配套更全，优越的生活场景会出现，会有利于培育这种房地产更加健康的往前面发展。 第三个，消费者的需求结构方面也会有一些变化。也就是说真正高质量的改善型的需求。在总的需求结构当中会逐步的会提高。所以认为销售面积可能会有一些从严递减的趋势，但是从销售金额是为会维持在中长期维持在一定的比例当中。 年度目标到底是保守还是不保守？今天的标题是拥抱变化，然后行稳致远，所以看更看重行稳致远。 新城的行业占位会考虑充分考虑行业的变化，行业的发展，行业的特征，再结合新城的内部的规律和内部的战略，来清晰的制定行稳而致远的战略目标和方向。 所以在小松董事长带领之下，管理层有信心在2021年把制定的2600亿的目标能够把实现下去。 保证2600亿的目标实现，年度的总可售货值会达到4200亿左右，其中4200亿当中有3600亿是在2020年末之前，通过滚动的获取滚动的开发，另外将有500~600亿的在2021年当年度获取，当年度开发当年度加推的货值，所以通过4200亿的货值来保证年度销售目标的一个达成。 那么说2600亿代表的是一个规模，是一个行业的站位，但是从行稳致远角度来说，更关注在规模的同时，保证在董事长提出的高质量发展的目标下面，追求的是的质量目标。 从质量目标来说，更关注的是第一个是盈利水平，也就是毛利率和要有稳定的利润预期。第二个是品质和客户满意度的提升。第三个是开发运营质量的精细化，也就是的开发能力的精细化水平的提升。第四个是组织效能的不断提高，不断提高。 所以开始自己的战略叫稳中求进，地域深耕、运营优先，科技赋能，风险管控，也是在这5方面的战略指导下面，希望在深耕的区域当中，不断做强做大。 Q4：2020年的结算的利润率相对来说较2019年有所下降，主要是什么原因？然后预计2021年的开发业务的结算利润率的走势如何？ 王晓松：从整个行业大趋势来看，除刚刚说到的政策，各地也在不断的出台限地价和限房价，所以整个未来的房地产行业都会属于一个中低毛利的区间，未来会跟普通的服务行业对标，甚至是制造业去靠拢，未来也很难再有超高额的一些回报。 那正是因为这些调控和导致的这些结果，所以中小企业的退出是一个契机，反过来集中度还会增加。头部企业的机会也会更加多。所以从这个角度来说，行业的整体的毛利是在往下走的，到一定的程度的过程中间，当集中度到达一定程度中间，当大部分开发商都退出之后，相信剩余人的日子会好过一点。 第二其实也一直在自反思或者反省。目前开发端的毛利在急剧下降。集聚这两个字应该是在上一次股东大会提过。其实现在的结果两三年前或者一两年前已经有一定的反应的，因为房地产的特点决定结算都是滞后的。 当然。最大的一个原因是在16 、17 、18年这三年中间，规模扩张的过程中，战略性的进驻的一些城市。当时比较激进，进入一些非长三角的低能级一些城市。由于整个面铺的广的过程中间，新老搭配的人才储备不足，整个团队的兑现能力又没有那么强。 所以产生目前这样的一些结果。当然随着这些城市的深耕和这两年对区域的不断的调整。 毛利的结算是有滞后性的。所以要从低谷往上回升可能还是需要一年左右的时间。 第三从目前来看，从2020年已经获取的项目包括有一部分是去年年底已经销售一些，还有部分是今年年初也销售。在整个毛利率的层面有一定的改善。 还是要确保整个开发端的毛利率。这个是最基本的一个目标。在这三年左右一定是要达成的。 Q5：近两年多近两年来，多家企业都提出来布局商业的新战略，在日益竞争的这种利益激烈的竞争格局当中，新城商业的核心竞争能力到底体现在哪里？ 王晓松：这两年有非常多的企业进入商业这个领域，但是这恰恰也是证实公司在多年前布局双轮驱动，或者包括觉得商业是一个非常不错的赛道，给这样的一个机会。 其实核心竞争力有三个。一个是刚刚提到的商业的模式；第二有一定的开发布局优势。第三个就是现有的开发运营的开发运营能力，整个团队的一个优势。把这三者打通才是形成的核心优势。 新城以双轮驱动的战略为指导方向的。分为三个事业部来说， 住开事业部基本以现金流为主。目的是确保整个公司在现金流层面不出系统性问题。所以住开的毛利相对来说会低一点。 商业开发来说，综合体是现金流补充，同时也是高利润的方向。缺点是很难可持续10年20年持续，只能抓到现在的窗口期。整个综合体的利润，商开的利润可以大比例的覆盖自持吾悦成本，减少整个资金的沉淀。商管来说有稳定的利润，可以抗周期。 所以从商业模式层面，住宅开发和商业开发，保证稳定的现金流来支撑吾悦广场的成立。吾悦广场建成成立之后，可以保持稳定的利润，让整个公司未来可以抗周期，整个双轮驱动核心。 第二就是规模的先发优势，因为现在吾悦已经在28个省，98个地级市布163座吾悦广场。从建造、招商、运营，包括品牌资源的维护，其实已经用10年的时间去磨练，所以已经拥有自身的节奏，为未来拿到项目之后快速复制，打下很好的基础。 第三个就是整个开发运营的能力和团队。现在从土地成交到最终的满铺开业。如果在正常的一个施工条件的情况之下，也基本上可以达到20个月以内，满铺开业。 这163座吾悦广场，他们在不同的区域，不同的城市有人气。所以经过这么久的磨练，针对于不同的城市里面的一些年龄结构、产业结构，甚至是文化底蕴来打造吾悦广场。比如说扬州高邮项目，在整个招商的过程中间加大儿童和老人的业态。 年底也还是完成年初的目标。全年的商业运营总收入达到57个亿，最终年末的出租率达到99.5%。是比较不错的答卷。 从这三个方面的打通，形成商业的核心竞争力。 Q6：商业的市场容量和吾悦广场的拓展计划，轻资产层面战略的选择？ 曲德君：中国的购物中心的发展差不多有20多年时间，近千年来保持着较快的发展速度，每年新开业的项目大概有几百个，那么在这里可以肯定的讲，商业的市场容量还是有很大的成长空间。 谈到容量，不仅要看当前的市场，更要看未来。不仅要看企业的自身，还要看宏观的环境。 首先从国家的战略层面来看，近些年来国家提出以国内大循环为主，国内国际双循环相互促进的新发展格局战略思想，那么也包括都市圈，城市群的城市发展战略。 同时中国的城镇化发展也进入一个新型的城镇化的发展阶段。所以在这个阶段更加强调的是产业的支撑、人居、环境、社会保障、生活方式等等方面的转变。那么也强调的实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化的这种无差别的发展。所以这些宏观层面的环境和背景，都为行业觉得未来将创造更大的这种发展空间。 从行业层面来看，据不完全的统计，截止到2020年底，一线城市人均购物中心的面积是1.86平方米，二线城市是1.56平方米，而三四线城市到目前为止也只有0.54平方米。再从区域来看，东部的这些区域发展的比较快，那么人均购物中心的面积是0.39平方米，中西部发区域发展相对滞后一些，到目前为止是0.20和0.22平方米。 所以从这些城市的这种发展的不均衡和区域发展的不均衡，那么在未来的较长的时间里面，商业的市场容量还是非常大的。 从公司的层面上来看，在过去的多年，公司基于住宅加商业双轮驱动的模式，经过多年的这种发展和积累，新城已经成为行业的头部企业，所以公司在项目的拓展，规划设计、工程的建设、施工管理以及运营管理等方面，在行业中都有着明显竞争优势，所以也为公司在全国化的这种布局和持续快速健康的发展，奠定很好的基础。 所以可以总结来说，从创业市场能量和物业广场的拓展计划来讲，市场有空间，公司有能力抓住机遇，保持较快速度的这种发展。 第二个问题是关于轻资产的问题。行业的集中化的趋势更加正在加速，特别是2020年以来，一些中小企业受人才和运营管理能力的限制，与头部企业之间在运营管理方面的差距进一步加大。 所以中小企业也希望通过委托管理来提升项目的运营管理水平。那么新城商业目前已经具备较强的这种管理输出的能力。在新项目的这种开发建设方面，那么新城商业的规划设计能力，还有的很好供应商和施工合作方的资源，都可以在成本可控的前提下，来帮助中小企业将项目建设的更快更好。 同时随着2020年底，新城商业吾悦广场进入百变的时代，在运营管理方面，五岳广场的品牌影响力，人才能力、招商能力、运营能力等等方面都达到行业较高的水平，也为轻资产的这种发展创造很好的条件。 从2020年起，公司已经将轻资产作为商业发展的重要组成部分，也实行推出确定实行轻重并举的这种发展的战略。当然在轻资产项目拓展过程当中，也不是简单的追求数量，更重要的是要选择优质的项目。 技术上方面的考虑，在2021年初步确定轻资产项目的拓展的计划是力争达到15个以上。 Q7：2020 年物业出租及管理毛利率达 70.76%，受疫情影响仍然逆势上扬，较2019 年提升 3.2 个百分点，主要是什么原因？预计未来表现如何？ 曲德君：近年来公司在发展的策略上，在强调速度与质量并重的同时，也把提升管理效率和经营效率作为重要的经营目标。 首先是开源增收，所以2020年在疫情影响之下，公司给予商家减免租金在5个亿以上。那么在此情况下，全年也实现商业运营总收入的57亿元，较2019年增长32%。 当中有13个广场实现收入的逆势的增长。各个广场也通过开展多种经营创收等等方面，最大限度的降低疫情对收入的这种影响。 其次就是降本增效。所以在满足经营需要的同时，保证营销活动效果的前提下，有效的控制的营销费用的支出，同时对运维成本、保洁成本、商户进出场的改造成本等等方面都进行一系列的专项的这种优化。 通过加强精细化的管理，有效的优化的运营管理成本，公司同还将人工效能组织效能等作为重要的开辟指标，那么提高人工成本的这种支出的合理性。 第三个就是关于科技复能，公司通过对新云平台等信息化网络化系统的这种优化升级，提高科技赋能的水平，提高管理效率，工作效率和服务效率。 通过提升这些效率，实现提高收益，那么随着运营、营运吾悦广场营运期的时间的推移，所以就是说广场的经营管理也逐渐的趋于稳定和成熟。公司已经将向管理效益作为吾悦广场重要的这种经营的举措，也预计在未来的发展过程当中，吾悦广场的毛利应该可以保持在70%以上， Q8：公司的整体平均融资成本6.72%，预计随着评级提升，公司未来的融资成本会有如何的变化，会通过哪些方式来降低融资成本？ 管有冬：短期来看财务费用占据损益表的重要方面，降低财务成本可以提升公司的盈利能力。 更长期来看，作为具有重大投资性物业的公司，如果资金成本能够降低，也是对公司价值的进一步提升。目前融资利率属于比较高位的，应该要有进一步下降。 从怎么做的角度来讲，觉得主要三个方面， 1还是要坚决优化整个公司 作者：daydayupo的路数君原文链接：https://xueqiu.com/4421617471/175781464 转载请注明：www.51xianjinliu.com » 新城控股2020业绩会纪要详细版王晓松抛起航扬帆破浪论 喜欢 (0)or分享 (0)
