万科A年报分析–董事会报告利润表分析

万科A(000002)：每股净资产 19.43元，每股净利润 3.62元，历史净利润年均增长 25.66%，预估未来三年净利润年均增长 9.28%，更多数据见：万科A000002核心经营数据

万科A的当前股价 28.09元，市盈率 7.85，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 141.82%；20倍PE，预期收益率 222.43%；25倍PE，预期收益率 303.03%；30倍PE，预期收益率 383.64%。

万科A年报分析–董事会报告、利润表分析

首先是致股东部分：

我总结一下主要说了这几方面的内容：

1、依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长模式的时代已经过去，地产行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。在这个新时代，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

2、致胜的关键在于：提升对关键资源的全面管理的能力；在同质化的行业内打造差异化的竞争优势。

3、未来的机会：抓住客户需求；植根城市发展；挖掘存量价值；拥抱科技创新。

董事会报告部分：

每年董事长报告都会提到公司的净负债率的问题，净负债率从2019年的33%下降至今年的18%降幅还是很明显，政策多次提到控制地产企业的负债率的问题，公司降低负债率也是顺应政策的行为。

对比万科的地产销售情况：

公司的销售增长速度明显高于行业的整体增速，公司的市场占有率逐步提升。

关于对房地产政策的表述：

2019年报

2019年主要是限制地产公司的融资渠道。

2020年报

2020年除了限制企业的融资渠道之外还限制房地产贷款的增速，调控政策进一步的加码。

利润表情况：

销售费用略有上升，比去年增长了17%，快于营业收入13%的增长。

销售费用的提高主要是销售代理费用及佣金部分较去年大幅增加，还没找到原因，我猜测是由于疫情期间为促进销售，提高佣金，不过一年的数据指标会受到很多因素的干扰，持续观察把。

管理费用：

管理费用下降比较明显。从结构上看：

对比管理费用结构和现金流量表，可以看出管理费用的下降是由于管理人员工资支出降低所导致的。主要是由于裁员和工资降低。

财务费用：

财务费率下降明显，主要是公司降低负债率，优化负债结构的结果。

投资收益

对于这一块收益，主要就是根据权益法确认的联营合营公司的利润，年报当中缺少对这一部分的解释，这部分的收益影响波动性很大，我对这一部分存疑，有懂的大家可以交流一下。

毛利率

连续两年下滑，今年也是十年毛利率最低的一年，根据中信证券的解释，是由于限价导致的毛利率下降。20年三四季度毛利率下降更为明显，需要逐个季度的进行观察。

新拿地的情况：

2020年权益面积：2,058.8 万平方米；2019年权益面积：2,478.4 万平方米；2018年权益面积：2,490.2 万平方米；2017年2,768.1 万平米

从2017年以来持续下降，但是今年受到疫情的影响，下半年的拿地量是上半年的两倍多。

平安证券看法:

总结：

1、2020年房地产行业不断遭受政策的压制，关于房地产的调控政策不断加码，市场已对此形成一致的预期，否则地产行业的整体估值也不可能这么低。

2、万科顺应地产调控政策的要求，积极降低负债率，优化负债结构，对公司长期的发展是有利的。

3、地产开发业务营收两位数的增长，增速是行业整体增速的1.5倍，公司的市占率不断提升，龙头地位得到巩固。

4、住房租赁需求前景广阔；物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；疫情下冷链仓储迎来快速发展。但是现阶段占总营收比例较小，对业绩影响较小。

5.公司的期间费率方面除了销售费用率有所上升之外，其他费用延续了下降的趋势，公司管理效率提升。

6.投资收益近些年波动较大，年报中对这部分的解释不太多，需要进一步观察。

[大笑] 也许投资逻辑都对，最终股价就是不上涨，就在我写这篇文的时候，股价下跌了5%，就像巴菲特说的那样市场先生就是一个疯子，经常会给你意外的报价。惊喜和打击总是猝不及防，这就是投资的魅力之所在。

作者：boe穿越牛熊
原文链接：https://xueqiu.com/2180871136/175970391

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