破局重生华夏幸福的自救之路如何走

华夏幸福(600340)：每股净资产 10.67元，每股净利润 0.97元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 6.38元，市盈率 2.06，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 759.05%；20倍PE，预期收益率 1045.4%；25倍PE，预期收益率 1331.75%；30倍PE，预期收益率 1618.1%。

早在今年2月份，华夏幸福就已经遇到了债务危机。

2021年2月2日，华夏幸福（600340）发布公告，称公司发生52.55亿元债务逾期，公司可动用资金仅为8亿，今年的资金缺口更是高达940亿，这也是华夏幸福首次官方承认债务逾期问题。

债务涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品。华夏幸福表示，目前公司正在与债权人积极协调展期相关事宜。

一时之间，华夏幸福站在了风口浪尖之上。

然而时间来到3月23日，一个月的时间过去后，华夏幸福的困境非但没有解决，反而债务问题持续放大。“奈何天雷滚滚何时休。”

逾期金额快速增加，新增逾期债务规模超过百亿。3月23日，华夏幸福公告，新增逾期债务本息金额129.83亿元，累计未能如期偿还债务本息合计323.84亿。

面对债务危机的现实，华夏幸福的股票也在一路下跌。截止发稿前2021年4月1日华夏幸福股价6.22元/股，而回顾2018年2月1日的历史最高收盘价31.19元，在3年多时间里，华夏幸福的股价已经跌去了80%。

亟待“破局纾困”此时成了华夏幸福的头等大事，曾经的千亿房企，为何落得如此窘境？

回顾王老板创办华夏幸福的历程，也曾几次背水一战，绝处逢生。然而这一次华夏幸福还能上演历史扭转乾坤吗？

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                                                 华夏幸福：王老板

昔日，华夏幸福最辉煌时，位列中国房企前十强。

华夏幸福的创始人王文学，王老板前段时间在股东大会上说“到今天，我们干了二十三四年。我们干过很多事，也凝聚了很多团队。”

的确如此，走到今天，华夏幸福走过了二十三年，干了很多事儿，也干成了很多事儿，多次陷入危机，同时多次转危为安，如今再次陷入流动性的危机之中，能否“破局重生”【纵横plus】将持续关注。

华夏幸福的创始人王文学，于1967年5月出生在河北省霸州县，家境普通，学历普通。中专毕业后，他被分配在河北廊坊市交通运输局做司机的工作。1992年邓小平南巡讲话，王文学嗅到了商机开始下海经商。

王老板的第一个生意，是开了一家名为“川崎”的火锅店，机缘巧合下火锅店开在了市委党校旁。在不到一年的时间内，王文学扩大了店面规模，生意兴隆引来很多食客，其中不乏有当地官员，也正是因此为王文学以后的事业埋下了重要伏笔。

作为典型的金牛男，王文学对于经商有着天生的头脑，在经营火锅店上便可见一斑。他当时的经营思路是缘于食客们都很挑剔，为了保持菜品的新鲜度和食客的尝鲜性，他每隔一段时间就会换一个新厨子。很快，在1998年时，王老板的“川崎火锅店”成了廊坊最火的饭店。

90年代中期，不满足于只是经营火锅店的王老板又开始了他的第二个生意。当时廊坊政府大量工程在建设，王文学那时候断定这是赚大钱的好机会，于是他承包了政府的一些装修工程，热热闹闹的做起了装修，后来几乎揽遍了廊坊市内的所有政府装修工程。

装修的生意虽然干的如火如荼，可没想到的是，1997年爆发了亚洲金融危机。全国财政收紧，廊坊市政府暂时也没钱了，资金链骤然断裂，王老板只能依靠火锅店的收入勉强来抵所欠装修款。

坊间传闻，王老板后来在市政府领导办公室里，当众烧毁了政府的装修合同，声称不再向政府讨债。如此巨额资金一笔勾销，王老板此“深明大义”的举动，焉知不是为他后来的“缔造地产传奇”铺设了一条宽广之路。

迅速，王老板再次等来了转机。时间来到了1998年，1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。房改正式启动，福利分房政策被取消。

王文学仿佛又看到了潜藏在政策之下巨大商机在向他招手，他再次抓住机遇，开始了他最重要的一次创业。

王老板重新投入到房地产的怀抱中，当时廊坊市委党校北侧有一块土地，想拿来建设宿舍楼，但政府手里没钱开发，王文学通过政府关系顺利拿到这块土地的批条，并从银行获得贷款，进行第一次房地产事业。

王文学与政府约定：在盖好宿舍楼后，其余地块可由他建设商品房出售。

就这样，王老板在王石的启蒙下建起了他的第一个地产项目名为“华夏花园”。因为这块地在一条名叫“华夏里”的街道旁边，所以王文学给他的第一个地产项目起名为“华夏花园”。

当时万科也加持了这个地产项目，华夏花园不仅使得王文学成功还上了前期装修生意的欠款，也是他涉足地产行业掘到的第一大桶金。

开发楼盘让王文学尝到了甜头，1998年7月，王文学成立了华夏房地产开发有限公司，这也就是华夏幸福的前身。

此后，王文学在廊坊和燕郊开始拿地，生意也专注于房地产开发，自此开启了他的“华夏幸福之路”……

                                                                    02

                                                            彼时盛极一时

华夏幸福最辉煌的时刻是2018年，那一年公司最高销售额突破1600亿，总资产超过5000亿，被评过“中国最受尊敬企业”，2020年还入选过《财富中国500强》，排在第96位。

华夏幸福2011年上市，只用了6年的时间实现从百亿到千亿房企的跃升。经统计，24家千亿房企销售额从破百亿到破千亿平均花了6.75年。

上文中提到1998年7月，王文学正式成立华夏房地产开发有限公司后便开始在廊坊和燕郊拿地，生意也专注于房地产开发。到1999年，成立了华夏物业管理有限公司。

真正的改变发生在2002年。华夏幸福迎来了全新的转型拓展事业版图，当时廊坊市政府希望在固安县对标苏州工业园也建立一个工业园区，提供深度政策支持，希望当地的开发商参与。

位于南三县的固安，是当时廊坊最贫瘠的地方，其他开发商没有兴趣，只有王文学下决心和县政府签下了固安项目，这就是华夏幸福的第一个产业地产项目固安工业园。2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。

王文学当时投入几乎所有资金，做从来没有做过的工业园，这场类似赌博的决定也曾在2003年差点被政策一刀切而满盘皆输，然而赌博就是不到最后一刻，根本无法断定输赢。一波惊吓之后，最终由于北京申奥成功又加大了企业外迁力度，固安工业园得以逐渐发展起来。

谁也没想到，就是这个类似赌博一样的决定，让华夏幸福后来发展的如此快。固安工业园的成功模式被迅速复制到其他城市。从2007-2010年，华夏幸福相继在河北环京的大厂、香河、怀来等复制固安的产业新城模式。

华夏幸福从2002年入主固安，到盛期2018年后全面布局我国五大核心经济圈，华夏幸福凭借产业新城模式迅速攻城掠地。

                                                                 图源网络

华夏幸福的商业模式相当于一级开发，通过为政府进行当地的基础设施建设，通过运营提升土地价值，比如建设工业园，帮助政府招商，兴建五星级酒店，提供配套的住宅，靠政府支付的园区招商、服务费用，以及一些住宅的销售来回笼资金。

华夏幸福的产业新城模式，最重要的是从产业角度出发，所以不能以房地产开发商的全部定义来看他们。与很多传统房地产企业不一样的是，华夏幸福不是单纯依靠销售孔雀城商品房获取利润，他们有庞大的产业招商和运营团队收取服务费，相当于把当地政府工业园招商的活全干了。

而后，华夏幸福也是依托复刻产业新城模式迅速在地产行业崛起，步子也迈的越来越大。当你觉得春风得意的时候，可能早已危机四伏。

                                                                   03

                                                           “困局”何解

彼时盛极一时的华夏幸福，成也京津冀，败亦京津冀。

危机四伏，在2017年已经初见端倪。

2017年环京出现最严限购，华夏幸福资金链几近断裂。2017年末，华夏幸福经营活动净现金流由正转负，从前一年的+77.6亿元骤降至-162.2亿元，且此后的三年均未扭转净现金流出的危势。

于是，华夏幸福在2018年便开始四处融资。中国平安之于华夏幸福，可以说是象征着拯救意义的“白马骑士”。中国平安对房地产青睐已久，在企查查上翻阅中国平安的参股控股企业，【纵横Plus】发现，平安是碧桂园、金茂和华夏幸福的第二大股东，也是旭辉的第三大股东。另外，平安还参股控股了华润、龙湖、金地等大型房企的项目公司。

2018年，平安化身“白马骑士”入股雪中送炭，137亿元重金战投华夏幸福，持股近20%。半年后，平安花费42亿元增持华夏幸福。交易完成后，平安的持股比例上升至25.25%。

平安入股华夏幸福之后，产业新城模式也被优化升级。由传统“以房养园”拓展至商业办公、长租公寓、城市更新、康养领域及轻资产管理输出，同时积极探索代建代运营模式、基金模式、资产证券化模式，打造新型不动产。

而“当爱已成往事”，在3月25日中国平安举行股东大会上，面对股东提出平安“踩雷”华夏幸福的问题时，平安高管二度回应称，平安正在积极协助河北省政府及国家相关监管部门设计方案来化解华夏幸福债务危机。同时也表示，平安的风险敞口比较大，所以不再会给华夏幸福出钱。

对于华夏幸福今天发生的资金流动性危机，王老板本人也做出了真诚的反思。

在2月2日的内部讲话中，王文学真诚的和所有管理层及员工进行了反思：

比如错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中。2016年以前的投资布局集中于环京区域，市场销售及回款占比达90%以上。由于对形势误判，后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩。

还包括，新拓展的业务尚在培育；扩张激进、管理不够精细。

【纵横Plus】认为，导致华夏幸福今天危局的，正是这“错判了环京地区的形势”，使得华夏福成败都在京津冀。一方面，环京楼市调控持续从严，而华夏幸福的大本营就在这里，影响更深；另一方面，来自疫情的影响，成了压倒骆驼的最后一根稻草。

2018年，房地产市场风云诡谲，2020年，“三道红线”压顶。房企都于兵荒马乱中开始裹紧自己的小被子。

最后，也希望华夏幸福能够早日走出这场危机，破局重生。

作者：纵横Plus
原文链接：https://xueqiu.com/2519196256/176216466

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