保利发展2021年分析

保利发展(600048)：每股净资产 14.78元，每股净利润 2.29元，历史净利润年均增长 30.09%，预估未来三年净利润年均增长 7.01%，更多数据见：保利发展600048核心经营数据

保利发展的当前股价 18.12元，市盈率 7.91，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 132.3%；20倍PE，预期收益率 209.73%；25倍PE，预期收益率 287.16%；30倍PE，预期收益率 364.59%。

公司概要

保利发展成立于 1982 年。

保利发展是房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。

公司始终坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。

公司注册于广州，业务遍及全国，但是在南方业务比重最大。

参看图 1，公司控股股东保利南方集团有限公司占有 37.69% 的股份，是国有企业，该集团旗下有保利置业，保利文化，保利化工等上市公司。

图 1: 股权结构图

商业模式

房地产开发为主，其他业务为辅

公司主要收入来源为房地产开发业务，2021 年的营业收入有 2608 亿，大约是万科 4497.6 亿的 57.9%，公司还有一些其他业务，其他业务的收入在 2021 年有 230 亿。

图 2: 主营业务收入组成

公司坚守地产主业，坚持“中心城市 + 城市群”的战略。公司深耕一二线城市，销售均价相对较高。21 年销售均价有 16049/平，一二线城市的销售贡献占比 67.6%。

公司采用“一主两翼”的战略，除了房地产销售这一主外，还有不动产金融，物业，商业，酒店和公寓等。

公司于 2016 年首次提出“一主两翼”的发展战略，2018 年将其升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。

请参看图 3。

图 3: 一主两翼

营业收入连年增长

如图 4，公司营业收入从 2011 年的 470 亿，增加到 2021 年的 2849 亿，年均复合增长率为 19.7%。

图 4: 营业收入和变化

收入增长，利润则同步增长，净利润从 2011 年的 63.11 亿增加到 2021 年的 273.88 亿，有 4 倍多，年均复合增长率为 15%。

图 5: 净利润和变化

2021 年，公司的净利润有 273.88 亿，同比下降了 5.39%，和万科的-45% 比起来，要好不少。

负债率比较高，具有金融属性

房地产实际上是个好生意，尤其有房地产预售制度，在房子没有建完的时候，就可以回笼资金。以前，房地产还比较容易融资，从银行贷款也容易，所以公司不用多少自有资金就可以开展业务，赚取利润。在安全的前提下，合理的负债可以提高公司的资产收益率。

经营效率

保利发展的毛利率并不高，最近处于逐年下降的趋势中，2019 年有 35%，2021 年下降到 26%。毛利率下降的主要原因是因为地价越来越贵。

图 6: 毛利率

如图 7，与同行业其他公司相比，公司毛利率始终处于业内较高水平，主要由以下多方面综合优势促成：

图 7: 2021 上半年毛利率对比

超强的一线城市和核心二线城市土地布局：从销售金额来看，一二线城市占比保持在 68%，待开发面积中一二线城市占比 61%，高占比的一二线城市土地资源为公司的高毛利率空间打下基础；卓越的成本管理能力；精准拿地 + 品牌溢价，保障盈利空间：公司楼面均价/销售均价基本控制在 50% 以下。低成本的资金优势：公司的融资成本较低，2021 年上半年仅为 4.70%，低成本资金优势显著。

公司的的净资产收益率还是不错的，2011 年到 2021 年一直在 14% 到 23% 波动，2021 年的数字最低，有14.39%。

图 8: 净资产收益率

护城河

央企背景

保利发展实控人保利集团，股权结构清晰。公司控股股东为保利南方集团有限公司，实际控制人为中国保利集团有限公司。保利集团为国务院国有资产监督管理委员会控股的大型中央企业。公司强大的央企背景将助力公司获取更高的品牌溢价和低成本融资优势，进一步提升自身的竞争力；尤其是在当前的政策环境下，央企相较于民企市场认可度更高，房企融资边际宽松的受益也更为显著。公司价值得到中长线资金，特别是险资的充分认可。截至 2021 年 9 月末，泰康人寿合计持有公司 6.22% 股份。

多元化资源获取方式和优质的资源储备

公司拥有丰富的资源获取经验，建立了科学的投资体系，准确把握市场节奏，深度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。同时，公司具备多元化的资源拓展能力，构建了涵盖招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系，形成了强大的资源整合能力，保障公司能够持续获得低成本项目资源。凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来 38 个核心城市储备资源始终保持在 75% 以上，住宅货量占比超 80%，资源储备满足公司 2-3 年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。

图 9: 融资成本

获取资金的融资成本也低，2021 年的综合融资成本只有 4.46%。与其他企业相比，具有很大优势。如图 10。

图 10: 融资成本比较

土储充足，聚焦一、二线城市

图 11: 土地储备

凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来一、二线待开发资源始终保持在 60% 以上，待开发面积可满足公司 2-3 年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。截至 2021 年上半年，公司总土储货值 25085.5 亿元，在同行业公司中排名第二（如图 13)，土储资源丰富。截至 2021 底，公司待开发资源及在建面积总计 2.36 亿平方米。

图 12: 在建面积和待开发面积

图 13: 2021H1 土储货值前十公司

净负债率低，经营稳健

看图 14，公司同其他房地产公司一样，负债水平很高, 2016 到 2020 年一直保持 70% 以上的负债率。21 年虽然整个房地产行业去杠杆，保利发展的负债率仍然有 78% 以下。

4 风险

图 14: 负债率

21 年底有息负债 3382 亿元，占总资产的 24.1%，并不高。

融资成本很低，21 年底的综合融资成本只有 4.46%，在房地产企业中属于较低的。

风险

政策风险

国家的对房地产市场的干预政策会抑制房屋的消费。例如国家的税收政策，金融政策和房地产购房资格限制等，都人为地对市场进行了干预。

公司管理

公司战略比较稳定

坚持“一主两翼”的策略，聚焦中心城市，没有盲目地多元扩张。

购买时机

从长久来看，虽然房地产行业已经过来野蛮生长的阶段，但是公司作为行业的龙头，依然有很大的投资价值。经过最近的上涨，当前的估值并不是很低。从图 15可以看到，截止 2022 年 4 月 29 日，市盈率位于 10 年内的 48.92 的分位值上，在历史平均水平，再看图 16，市净率位于 10 年内的 21.64 的分位值上，处在较低的位置。