保利发展︱地产行业下行期2千亿巨头还有没有发展

保利发展(600048)：每股净资产 14.78元，每股净利润 2.29元，历史净利润年均增长 30.09%，预估未来三年净利润年均增长 7.07%，更多数据见：保利发展600048核心经营数据

保利发展的当前股价 15.6元，市盈率 6.81，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 170.28%；20倍PE，预期收益率 260.37%；25倍PE，预期收益率 350.46%；30倍PE，预期收益率 440.55%。

2000年4月30日，香港佳士得“春季圆明园宫廷艺术精品专场拍卖会”上，“猴首”和“牛首”两座铜像被送上了拍卖场。这两件铜兽首于1860年被英法联军从北京抢走，中国国家文物局曾致函佳士得拍卖行要求停止公开拍卖，但佳士得没有理会。

“牛首”以200万起拍，一路跳到了700万港元。有一群买家以志在必得的派头一次次举牌，而他们的身份，场内的其他竞买方也都心知肚明。最终两只兽首分别以774.5万港元和818.5万港元的天价落槌。而不久之后，同一群人又在香港苏富比的拍卖会上以1400万港元拍下了“虎首”。

保利博物馆现藏四只兽首，猪首由何鸿燊捐赠

后来，国家文物局前副局长宋新潮评论说：“炒作的结果，是让那些利用中国老百姓爱国热情的商人投机获利”。国家博物馆前副馆长陈履生也曾谈到，兽首本身够不上“国宝”级别，而哄抬中国文物的市场价格，却会在相当程度上影响流失文物的追讨。

两位专家都没有指名道姓，但是保利集团“冤大头千里买兽头”的典故却从此响彻神州大地。

一、降价型逆袭，成色足不足？

当然了，能到佳士得和苏富比的拍卖场上去当冤大头，没点儿过硬的“钞”能力是不可能的。保利集团虽然以军贸起家，但现在最有分量的聚宝盆却是搞房地产的保利发展。2020年保利集团的营收突破了4000亿，保利发展贡献了2432.22亿。

2017年，保利曾提出两年内重回前三的目标，当然后面的故事我们都知道了，$中国恒大(03333)$、$融创中国(01918)$ 、$碧桂园(02007)$ 和万科（02202）等“宇宙级”房企一个个你方唱罢我登场。保利在繁花似锦的市场中显得多少有些落寞。当时不少保利员工的想法是：要不是央企要求限制高杠杆，保利早就是前三了。

然而，即便是在持续疫情+政策打压形成的“强行去杠杆”形势下，2021年保利的操盘金额和操盘面积也只做到了第四，而且利润和现金流全面下滑，给人一种没什么能力的感觉。

摘自《保利发展2021年年报》

2021年底，保利的总资产负债率是78.36%，其实杠杆也不算低。当然这里没有详细区分预收房款和金融类贷款，但是不影响结论。

进入2022年，疫情更加肆虐，政策一开始也没什么转向的意思，房地产行业肉眼可见的开始往下走。根据5月16日国家统计局公布的数据，今年前4个月房地产行业商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。降幅较1-3月分别扩大7.2%和6.8%。尤其是销售额比销售面积下滑更快，说明“降价”已经成为已经成为常见的选项。

保利当然也逃不开大势，今年一季度营收虽然增长三成多，但是净利润却没有跟上，严重的增收不增利。

摘自《保利发展2022年一季报》

所以，保利的逆袭其实也是通过降价来保持规模扩张，虽然无可厚非，但总让人觉得成色不那么足。

二、政策暖风频吹，准备够不够？

保利逆不逆袭暂且不论，整个房地产行业的下行目前确实还没看到底。仍然根据国家统计局数据，今年前4个月房屋新开工、施工和竣工三个阶段的规模指标均创历史新低，累计土地购置面积同比降幅也再度扩大。购地不行，开工不行，销售也不行，所以前4个月开发投资增速由正转负也就是题中应有之义了。尤其是今年4月同比降幅扩大至10%，成为2008年之后第三次大幅负增长的年份。而保利作为稳健派的代表，居然拿出了一份跑输大盘的销售数据。让人不禁想问，企业这么多年到底储备了个啥？

摘自《保利发展2022年4月产销快报》

从宏观数据也能找到保利经营现金大幅净流出的原因所在：2021年4月，整个房地产行业的销售回款（个人按揭款+定金及预付款）为4773亿元，同比下降49.7%，降幅环比扩大了16.9%，单月销售回款规模创2016年以来的最低值。累计来看，2022年1-4月销售回款为23394亿元，同比下降33.3%，较1-3月的累计降幅27.3%进一步扩大6%。有道是信心是金，显然，房地产行业的含金量在急剧下降。

当然了，这种惨状高层不可能无动于衷。近期，央妈就和银保监一起送来了阵阵政策暖风：先是对首套房利率下调20个基点，试图挽救市场信心；同时对企业进行纾困，选定碧桂园、龙湖（00960）和美的置业（03990）三家作为示范房企，以信用保护方式发行供应链融资债，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。其中龙湖5月20日发布公告称，已经按4%的利率成功发行5亿人民币债券。

摘自《龙湖地产关于成功发行债券的公告》

种种迹象显示，房地产行业已经基本上触及了政策底。但是，保利给人的感觉似乎有些准备不足。今年一季度，保利新增货值排在百强房企第九，不知道够不够公司保住前三的排名。

三、再造一个保利，可能不可能？

当然，保利也有自己的苦衷。

根据克而瑞数据，2021年保利合约销售566亿，虽然同比增长8.6%，但是仅完成了全年销售目标的91%。另外，公司全年销售回款率达到了优秀的94%，但是去化率却只有50%，这个数字光是看一看就觉得压力山大，所以也就难怪公司在新增货值方面采取了相对保守的操作。实际上，2021年房地产市场的关键词是“分化”，好房源并不愁卖，保利如此之低的去化率，捂盘的可能性并不大，所以保利此前拿地的节奏到底是“稳健”还是“保守”，需要打一个问号，重新再看。

2022年，保利设定了650亿的保底签约目标，相比2021年多了14.8%。按照目前1400亿的在手货值（570亿存量，新推货值在830亿左右）计算，去化率达到46%即可完成目标。保利同时在年报中宣称，公司将“坚定十四五期间再造一个保利置业不动摇”，这意味着保利要保持15%的年均增速。