[保利发展]2022年三季报点评业绩短期承压积极推动土储质量改善

保利发展(600048)：每股净资产 15.09元，每股净利润 2.29元，历史净利润年均增长 30.09%，预估未来三年净利润年均增长 6.61%，更多数据见：保利发展600048核心经营数据

保利发展的当前股价 16.84元，市盈率 7.49，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 147.16%；20倍PE，预期收益率 229.55%；25倍PE，预期收益率 311.93%；30倍PE，预期收益率 394.32%。

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保利发展(600048)

核心观点

公司发布 2022 年三季报，前三季度实现营业收入 1564.4 亿元，同比增长 13.0%；实现归母净利润 130.9 亿元，同比减少 3.6%。

毛利率下滑是业绩负增长的主要原因。公司前三季度营收同比增长 13.0%，增速较上半年有所回落。归母净利润同比降低 3.6%，主要系毛利率持续下滑影响，1-9 月公司整体毛利率同比下滑 5.3pct 至 24.5%低点，此外合联营公司投资收益下降、少数股东损益占净利润比例提升也一定程度影响业绩。净利率下滑幅度好于毛利率，主要源于公司管理效率提升，前三季度期间费用率较去年同期降低 1.3pct 至 6.5%。考虑到此前高价地持续结转，及部分三四线城市土储或存在一定货值贬损压力，料公司毛利率短期仍承压。我们预计 2022 年公司归母净利润同比小幅下滑 2.1%。

销售稳步复苏，高举高打优化投资布局。根据克而瑞数据，前三季度百强房企累计销售额、销售面积分别同比下滑 45.8%、49.3%。公司 1-9 月累计销售额 3201 亿元，销售面积 1920.5 万平，同比降幅分别收窄至 22.0%、24.5%，明显优于同行。Q3 销售均价同比增长 25%，表明销售复苏主要来自高能级城市贡献，其中 9 月单月销售额同比增长 6.6%达 384 亿，表现亮眼。尽管高基数下 10 月销售额同比增速回落至-13.9%，但环比增长 12.0%仍显示出销售向好。拿地方面，公司前三季度累计新增项目 70 个，新增建面 771 万方，拿地金额 1235 亿元，投资强度较 2021 年全年提升 3.9pct 至 38.6%。其中 Q3 在销售端有力支撑下拿地金额逾 600 亿元，且集中于上海、广州、深圳、杭州、成都等一二线核心城市，布局明显优化。考虑到整体竞争热度下降，料新增土储在保障销售回款的同时，未来盈利空间将有所改善。

融资优势明显，稳中有进适度扩表。公司 1-9 月累计发行公司债和中期票据合计198 亿元，平均融资成本进一步降至 3.04%，融资优势突出。截至 Q3 末，公司剔预负债率 66.4%，净负债率 73.0%，现金短债比（未扣除受限资金）为 1.9，三道红线指标稳中有进、仍维持绿档。我们认为，公司央企背景和稳健的财务状况有利于持续获取优质资源，从而有机会在分化格局中获得市场份额和盈利能力的提升。