华夏幸福目前困境的思考

华夏幸福(600340)：每股净资产 13.21元，每股净利润 3.79元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 27.99%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 22.48元，市盈率 4.98，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 430.23%；20倍PE，预期收益率 606.97%；25倍PE，预期收益率 783.71%；30倍PE，预期收益率 960.45%。

很早就准备写下投资华夏幸福的感悟和反思，趁着过年，股市放假，认真梳理一下。股价的不断下跌，让在这个时点写总结，很容易变成为下跌找理由的事后诸葛亮，尽力客观避免吧。华夏的基本面，经营之所以走到今天的地步，很多因素是危机发生前就清楚，只是因为持股可能对不利因素考虑不够深入，它的经营模式争议。本篇更多从定性出发，定量没有过多提及，如果定性因素都不支持坚守了，定量估计也失去意义了。反复思考了这几个问题：

什么因素综合下引发了这次危机？这些因素会不会改变？
会以何种方式改变？

按时间线由近及远：

1、2021年河北疫情，封城；

——疫情最终都会过去，不论是过去、现在还是将来，
疫情是短期因素。

2、三道红线政策，对于融资的限制，让本来顺畅的融资渠道，融资基本面发生了根本性改变；债委会的成立重点解决的也是这个问题；融资是否通畅是华夏经营模式持续的前提；

——我认为这也是最重要最矛盾的问题，产业新城业务应不应该同传统地产一样适用三道红线政策？产业新城业务该划规传统房地产行业吗？公司很早就披露过，大部分融资不是投资到住宅而是投到了产业新城业务中。产业新城本身是符合国家都市圈和京津冀一体化战略的，却没有享受实质的政策红利，相反还要受地产政策的打压，即让奶牛出奶还不让多吃草，矛盾！难受！这头产业新城的奶牛，在断草的情况下，怎么产奶，不被饿死算好了。

以这次危机为机遇，引入国企背景战投，解决流动性危机的同时，倒逼政策定位清晰，也把融资成本高，三道红线卡脖的根本问题解决，有没有可能？融资只要顺畅了，华夏幸福还可以变回从前那个少年，等待最终解决方案的确定。

3、商业地产近两年只投入没有进入回款期；

——抛开吴的个人道德，在职业能力上不应该否认吴的能力。近两年孔雀城与吴操盘的各商业地产的运营效率、项目进度形成了鲜明对比，用商业地产代替孔雀城回笼资金的战略，表面看也没有问题，但是2021年才逐步步入回款期

4、稍远些自2017年千年大计雄安，限购4年以来，冻结了环京大量房产的流动性；

——短期限购已成为常态，短期放开不抱太大希望，但不排除随着雄安建设进程推进，逐步有选择放开，看领导们了。

5、战略失误，近期王文学总在内部讲话中说到的，2016年错估了环京地产形势，在限购前大举加大环京投入；

——战略失误只能靠改变战略去弥补，2016年环京重仓战略失误及粗犷的三年百城扩张，造成2018年卖身平安，后续将核心业务变成产业新城与商业地产，住宅地产已经不再以核心业务字眼提及，从重仓环京到布局全国开始异地复制。可以看到老王意识到了其中的一些方向上的失误，并做出了调整。用一种新的战略取代旧的战略能解决某些问题，同时可能也会产生新的问题，这是老王没有想到的。

6、业务模式回款周期长，高杠杆，短债长投，高应收账款，融资成本高；

——持有的老股民基本都知道，就不啰嗦了，就说一句这一模式能否持续重点看融资能力及融资渠道是否通畅。

最后谈投资高杠杆企业的切身体会，股神不喜欢高杠杆企业的原因是在经济放缓和不利环境下，高杠杆会让公司变得脆弱。眼下的华夏幸福就是这种境遇，如同个人融资加杠杆买股票一样，股价上涨盈利放大，股价下跌亏损放大；综合上面总结的这些不利因素让公司经营遇到了极大的困境，逆境也因为高杠杆被无限放大了，股价真切反映了目前境况。最近，了解不了解公司的人都来踩上两脚，口气出奇的一致，即使是明显的马后炮，也无力反驳，股价的表现让你没有反驳的资格，你们说的都对，我保持沉默。