碧桂园会是下一个华夏幸福吗

华夏幸福(600340)：每股净资产 10.67元，每股净利润 0.97元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 6.38元，市盈率 2.06，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 759.05%；20倍PE，预期收益率 1045.4%；25倍PE，预期收益率 1331.75%；30倍PE，预期收益率 1618.1%。

3月25日，碧桂园公布了2020年全年业绩。

营收和净利润双双下降，一时间老大哥寒了市场的心，当天碧桂园股价大跌4.36%，收盘9港元每股。

这次年报一出来，让很多人开始质疑：高额的负债和下滑的利润，和华夏幸福暴雷前的情景何其相似！

更值得关注的一点是：平安是华夏幸福的第二大股东，也是碧桂园的第二大股东。这么看来，碧桂园又多了一点和华夏幸福的相似之处。

碧桂园，难道会成为下一个华夏幸福？

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先来简单解读一下碧桂园2020年的情况。

从2020年的财报中，可以看到这一年于碧桂园着实艰辛困苦，4个重要的指标均出现了下滑的迹象。

营收：2020年碧桂园全年总收入约为人民币4628.56亿元，同比下降约4.74%；

营收增速：2020年，碧桂园营业收入年复合增长率为-4.74%，十年来首次由正转负。

净利润：2020年碧桂园实现归母净利润350.22亿元，同比减少11.45%

可用现金余额：截止2020年年底，碧桂园可动用现金余额1836.23亿元，同比减少了847.25亿元。

碧桂园的营收主要来自于房地产开发，2020年碧桂园的出售物业收入为4493.41亿元，占总营收的97.08%，2019年这项收入为4750.12亿元，同比下降5.71%。

营收下降的主要原因，是2020年碧桂园楼盘均价下降。

2019年，碧桂园共实现合同销售金额约5522亿元，合同销售面积约6237万平方米。2020年，碧桂园权益合同销售额5707亿元，权益销售面积约6733万平方米。如此算来，2019年碧桂园合同销售均价为8853.6元/平方米，2020年，合同销售均价为8475.6元/平方米。

2020年，碧桂园的销售额和销售面积同比分别增长3.3%和8%，但销售均价则下降了4.27%。

2020年全国房价均价普跌，融创的销售均价同比下降了3.47%，万科的销售均价同比下降了1.66%。

这又反映出碧桂园的跛足！

碧桂园的房子集中在三四线城市，吃了多年的棚改红利，碧桂园得以冲出佛山成为宇宙第一房企。

截止到2018年6月，棚改红利结束，碧桂园拿地的速度明显慢了下来。

但即便如此，三四线城市的去化依旧是摆在眼前的难题，2020年碧桂园拿了511宗地，权益货值2100亿元，其中65%位于三四线城市。

碧桂园并未将将三四线房子卖出去。这些存货在手上，成了碧桂园的死症结。

2020年作为棚改收官之年，直接给碧桂园带来了灭顶之灾。碧桂园也有想进军大城市的心，但从财报本身解读，碧桂园在一二线土地的拿地面积，不足总土地面积的一半。

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棚改模式下，碧桂园最大的特色就是高周转。

碧桂园实行“456”的高周转模式：拿地后立刻设计，4个月开盘，5个月销售回正，6个月就能拿这笔钱再次投资。

很明显，在土地价值很难升值的三四线城市，及时高周转才是利益最大化的方式。碧桂园按照这个模式兢兢业业干了很多年，成就了一个伟大的企业。

但碧桂园的高周转背后代价无数，最大的代价就是建安问题。

三四线的房子，利润空间本身并不小，但是在高周转的模式下，想争取更大的利润空间，碧桂园走了险招——即一而再地压成本来谋求更大的利润。

碧桂园的建筑安全问题在业内都是数一数二的“大哥”，迄今为止新闻能搜到的建筑坍塌事件远超于其他企业。

同时，高周转带来的高杠杆也是一大痛点。

2020年，碧桂园资产负债率为87.25%，同比下降1.28%，踩了“三条红线”之一。

碧桂园2020年总负债来到了历史最高点——1.76万亿，包括流动负债1.49万亿，非流动负债0.266亿。

令人担心的是，2020年碧桂园应付账款为3893.84亿元，比2019年同期增加了600亿元。

90天内的应付账款为3254.53亿元，同比增加18%，超过90天及180天以内的应收账款为523.3亿元，同比增长20%，这两个项目短期内需要现金流，也是碧桂园需要注意的地方。

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但很明显，开头也说过了，碧桂园的现金流不如以往了。

年报中未披露各项现金净流入，截至2020年6月30日，碧桂园经营、投资、融资现金流分别为-160.72亿元、-78.74亿元、-363.53亿元。

2019年年底，碧桂园还有2680亿元可以用，2020年年底就只剩1836亿元了，钱是真的不够用了。

也因此，宇宙第一大企业也渐渐节省了起来。

减负担、减支出，减一切可以节约的成本。

2020年，碧桂园的营销及市场推广成本为137.52亿元，同比下降16%，行政费用为139.19亿元，同比下降20.6%，两项成本合计占总成本的6%，同比下降1%。

裁员也在进一步加强。2020年总员工人数为93899人，相比2019年减少了7800人。

行政和人力都减少了，建安成本那就更不用说了，向来是碧桂园最值得诟病的所在。

循环往复，碧桂园无法舍弃高周转模式，一旦停止，现金流就更填不上了，可如此一来，建安问题暴露的更多，碧桂园的房子就更没人买账了。

这似乎是个死循环。

华夏幸福在暴雷之前，还有人想梭哈，觉得短暂的股价下跌只是马失前蹄，谁也没想到一个小小的火花，炸成了一个惊天大雷！

碧桂园的问题，未必会在短期内暴露。但可以预想的是，除非杨老板的机器人能尽快成为这个信息化时代的领头羊，否则三年五载之后，碧桂园不会好过。

*声明：股市有风险，投资需谨慎。本文不构成投资建议。

作者：经观财经眼
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