赌华夏幸福和泰禾值不值

华夏幸福(600340)：每股净资产 10.67元，每股净利润 0.97元，历史净利润年均增长 0.0%，预估未来三年净利润年均增长 0.0%，更多数据见：华夏幸福600340核心经营数据

华夏幸福的当前股价 6.38元，市盈率 2.06，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 759.05%；20倍PE，预期收益率 1045.4%；25倍PE，预期收益率 1331.75%；30倍PE，预期收益率 1618.1%。

随着房地产调控的层层加码，借不到钱的房企一个雷接着一个，潮水褪去，裸泳的都慢慢浮现出来，而其中两个裸泳的佼佼者，一个华夏幸福，一个泰禾。在没有仔细研究的情况下，本人在16元左右买了24万的华夏幸福，在9元左右割肉，亏了10万+，割肉后剩余的十几万买了泰禾，亏了5000块之后再次割肉，对于此番大亏的操作，买入华夏源于冲动，买入泰禾源于基于华夏的思考，割肉属于认错卖出。那我就来分析下，我哪里错了。

一，两者到底能不能救，能不能活？

首先我们看到两者的暴雷到底是什么问题，华夏幸福的模式我不多说，牛了这么多年，分析的文章也大把，我们假定华夏幸福被救了，接下来它怎么继续经营存活呢，我们知道华夏的回款特别慢，政府欠它的钱也不是说给就给，本来要靠借款维持，慢慢等到产业新城的收入回血，再加上卖产业新城配套的住宅回血，所以它能不能继续经营基本还是要靠以上说的两点回血，不可能突然出现新的赚钱路径。借款这条路，发债也好其他借款手段也好，在现如今政府的政策下是不可能跟以前一样随便借的，华夏的扩张很难了，而屋漏偏逢连阴雨，本可以继续卖住宅回血，但既然是新城，华夏的住宅就不可能在核心地段，在如今非核心地段价格普跌的大势下，住宅必定也不怎么好卖。所以，华夏怎么救先不说，救了怎么活还是个问题，如果救了活不下去，谁会当这个慈善家呢？当然怎么救还需要懂行的人解惑，我是想不出来，所以果断惨亏割肉。

基于以上的思考，我自然注意到了泰禾，因为泰禾的情况不同，泰禾主要因为资金链断裂，赚钱的路径，卖房这条路其实是没有断的，所以我认为万科也是看到了这一点有利可图，所以才出手帮忙。首先我们看泰禾的债务借款问题，在万科的帮助下，很大已经达成了和解，毕竟一损俱损，一荣俱荣，大部分的债权方也不想血本无归，泰禾还是可以努力一把的。泰禾的房子大都在核心地段，所以从出售房子赚钱的角度看，泰禾是可以继续走上正路的，现在的主要问题就是如何逐渐重回正轨，万科表态表明这个问题是在努力解决，先易后难的一个项目一个项目解决，只是看剩余的地和房子到底能值多少钱，万科愿意帮忙，也说明还是很有希望的，只是要多等一等，所以我买入了泰禾，但为什么又割肉了呢

二，活了的泰禾能值多少钱

假设泰禾被救活了，那我们来看看房地产企业现在的估值，像保利，金地估值不到6倍市盈率，阳光城5倍，新城7倍，万科8倍，按活过来就达到泰禾巅峰25亿利润，万科的8倍估值，值200亿是估值上限了，而达到25亿利润两年之内基本没有可能，现在泰禾市值80亿，假设今年活了明年能赚10亿，给8倍估值，明年差不多值这个钱，所以泰禾即使活过来股价大涨的概率也不大，如果堵泰禾不如堵房企估值回归。所以我再一次割肉。