对华侨城A未来想象力的几点疑问

华侨城A(000069)：每股净资产 9.54元，每股净利润 1.56元，历史净利润年均增长 24.39%，预估未来三年净利润年均增长 17.91%，更多数据见：华侨城A000069核心经营数据

华侨城A的当前股价 9.36元，市盈率 6.05，未来三年的估值假设和预期收益率如下：
15倍PE，预期收益率 295.21%；20倍PE，预期收益率 426.95%；25倍PE，预期收益率 558.69%；30倍PE，预期收益率 690.43%。

敢在华侨城A的讨论区，发表不一样的观点，是需要勇气的。好在我脸皮厚，无所谓。天天被喷，但是不影响我的生活。

我将近期对华侨城A的思考的观点整理如下，供大家参考。

第一，华侨城A大概率无法复制迪士尼。

迪士尼原本业务为四大板块：媒体网络、主题乐园和度假村、影视娱乐、消费品和互动媒体，重组后，“主题乐园和度假村”和“消费品”合并为一，主打公司旗下故事和人物生活的体验；另外，整合公司旗下直接面向消费者服务、技术和国际媒体业务为一新板块。华侨城哪项业务可以媲美迪士尼？

2018年是米老鼠90岁生日。当时市场担忧版权到期问题。

当时有报道，米奇、米妮及高飞等经典角色商品是迪士尼最吸金的“金蛋”，每年至少带来32亿美元收入，这还未包括迪士尼商品或主题乐园的收入。

如果你37年前看了《狮子王》，那么你跟孩子对《狮子王》还有共同的话题。更不用说2014年的冰雪奇缘了。你70岁了，还可以跟你的孙辈们聊《狮子王》、白雪公主和7个小矮人。可是你现在跟孩子们聊黑猫警长、佐罗、葫芦娃、阿童木，10年后聊超级飞侠，巴啦啦小魔仙、大头儿子、喜羊羊，聊得下去吗？

2018年，迪士尼什么都不用干，就可以从这些IP身上每年获得至少32亿美元，200多亿元人民币的利润。这还不包括迪士尼商品和主题乐园的收入。

看清楚。是利润，不是收入。华侨城A得开多少个欢乐谷才能有每年200多亿元人民币的利润。

第二、主题乐园不是个很好的生意模式。

中国主题公园研究院院长林焕杰指出，他们用了12个月，把全国所有游乐场、主题公园等等做了梳理，统计显示，403个主题公园，到2018年，其中有53%实现经营性盈利，25%亏损，23%持平。

国内主题公园现在面临的竞争压力是越来越大，而且还在扩张，长三角目前是中国主题公园数量最多、产品质量最好的一个区域，有迪士尼、方特、华侨城、宋城、横店、恐龙园，竞争非常激烈；第二，山寨和粗制滥造，缺乏独特性和品牌IP；第三，大量的娱乐模式和内容大同小异，同质化问题严重；第四，品牌建设不足，缺乏多元化发展；第五，门票收入仍是主要盈利点，缺乏吸引游客的二次消费和产品。

富德集团CEO潘家德指出，主题乐园的投资回报期长达20年左右，国际IP主题乐园收入比较多元化，门票、主题餐饮、主题商品销售的比例约为4：3：3，传统乐园则主要依靠门票收入。

那么，一个城市为什么会欢迎你去做主题公园呢？主题公园对城市的带动作用包括，一是优化区域文旅产业结构；二、促进酒店业、工业和交通业的发展，提高城市整体形象，提升周边土地价值。很多地产开发商之所以进入主题公园行业，很大一部分是因为土地。

媒体有个统计，以上海迪士尼乐园为例，主题公园对当地消费拉动的比例可达1:18，意味着游客在上海迪士尼乐园每消费1元，就会在上海其他地方消费18元。

第三、华侨城A和融创中国的文旅板块有没有可比性？

融创中国2020年年报披露：融创布局13座文旅城，5 个旅游度假区，近30个文旅小镇，其中包括50余座乐园，近90个商业和近150家高端酒店；2020年，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

特别是融创冰雪目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商之一。

第四、华侨城在一线和强二线的生意布局能否在三四五线城市复制，有待实践检验。

大家幻想着在所有一二线城市复制深圳欢乐海岸、欢乐谷、欢乐港，顺德欢乐海岸，以及这种拿地模式。深圳2500万人口，近3万亿GDP，佛山1000万人口，1万亿GDP。还有几个城市有这样的人口和GDP？

第五，旅游地产所有房地产都在做，华侨城是否有超越众房企的能力？

文旅+这种模式，投资战线过长，需要大量的资金沉淀，资金使用效率偏低，不少开发商起初意气奋发换来的却是最后的资不抵债，陷入深重的债务危机而不可自拔。

以西双版纳为例。2017年海南限购，部分投资外溢到西双版纳，当年即吸引了万达和雅居乐进驻；到了2018年，华侨城、融创中国、俊发、万科等一大批房企蜂拥而至，扎堆四五十家外来及本土开发商，使得西双版纳区域内铺满300多个在售楼盘。再看看云南省的文旅项目：

现在入局文旅的无论国资和民企，都是带着伤痕累累的血的经验教训来的。别小看它们。国资和民企并不是判断一家公司好坏的依据。大家看被ST的公司，国资企业太多了，很多还是央企。

第六，华侨城A不披露旅游综合板块收入。

每次有股东提问，管理层总是告诉大家：公司旅游综合板块收入和利润未作拆分披露是由公司商业模式的独特性所决定的。

1、深圳欢乐谷运营了几十年，成本与利润好算吧？

2、深圳欢乐海岸运营了11年，每年赚多少钱，管理层不清楚吗？

第七、华侨城主题公园与深山老林的景区没有太大的差异性。

华侨城的景区靠周末和节假日挣钱，一年大概100多天，深山老林的景区主要靠暑期和夏秋两季赚钱和重大节假日。也差不多是100多天。华侨城景区节假日排长队，其他景区也是排长队的。甚至说，全中国的景点都是人从众的吧？

最后，我知道这个帖肯定会被华侨城A的股东们喷的。因为你们看了我持有中国平安和万科A和格力电器，质疑我是个傻子。可是你们也不想想，我同时也有招商银行和美的集团啊，我不是赚了一些吗？好像也没有你们想象中的那么傻。而且中国平安和万科A和格力电器我都买在低点，每年的平均买入价格，收益年化至少15%以上，而且没有1分钱杠杆。我睡得很安慰。